Malgr\u00e9 un contexte \u00e9conomique difficile et des faillites r\u00e9centes, le nombre de magasins vacants reste limit\u00e9 en Belgique : les d\u00e9taillants sont conscients qu’ils ont besoin de magasins physiques pour renforcer leur position en ligne. Les exigences en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 occupent toutefois le devant de la sc\u00e8ne.<\/p>\n\n\n\n
Alors que l’actualit\u00e9 du commerce de d\u00e9tail semble domin\u00e9e cette ann\u00e9e par des informations n\u00e9gatives sur les restructurations et les faillites, les chiffres montrent un secteur r\u00e9silient : tant le volume des investissements que le nombre de transactions locatives d\u00e9passent largement les chiffres des deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes et les loyers restent stables. C’est ce qui ressort d’un nouveau rapport sur le march\u00e9 de l’immobilier commercial, r\u00e9dig\u00e9 par le cabinet de conseil Stadim. Ellen Piron et Bjorn Warlop, de Stadim, affirment \u00e0 RetailDetail que le march\u00e9 de l’immobilier commercial conna\u00eet un regain d’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n\n
\u00ab La p\u00e9riode a \u00e9t\u00e9 difficile : d’abord la pand\u00e9mie, puis l’essor du commerce \u00e9lectronique. Cela a eu un impact consid\u00e9rable sur les loyers que les d\u00e9taillants pouvaient payer, en raison de la perte d’une partie de leur chiffre d’affaires. Nous assistons aujourd’hui \u00e0 un changement : tout le monde s’accorde \u00e0 dire que les magasins physiques sont indispensables, m\u00eame si l’on veut \u00eatre performant en ligne. Les d\u00e9taillants sont d\u00e9sormais pr\u00eats \u00e0 payer un loyer \u00e9lev\u00e9 pour rendre leur marque visible dans les villes. Ils ouvrent des magasins phares dans des emplacements \u00ab triple A \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
M\u00eame dans les zones p\u00e9riph\u00e9riques, o\u00f9 des cha\u00eenes telles que Fun et <\/strong> Leen Bakker<\/strong> ont r\u00e9cemment jet\u00e9 l’\u00e9ponge, le taux de vacance reste limit\u00e9. La plupart des immeubles trouvent preneur. Et dans les centres commerciaux couverts, qui misent encore plus sur l’exp\u00e9rience, le nombre de visiteurs augmente. \u00ab Nous constatons toutefois une concurrence incroyablement forte dans le secteur du commerce de d\u00e9tail. Lors du r\u00e9cent salon immobilier Mapic, nous avons appris que de nombreux acteurs asiatiques ont l’intention de s’implanter en Europe. Une nouvelle vague d’acteurs internationaux va arriver. Pour eux, la Belgique est relativement m\u00e9connue, mais aussi tr\u00e8s abordable. \u00bb<\/p>\n\n\n\n La tendance \u00e0 l’exp\u00e9rience implique que les d\u00e9taillants exigent des surfaces commerciales plus grandes : Zara va <\/strong>ouvrir un magasin de 14 000 m\u00b2 sur le Meir \u00e0 Anvers, ce qui est gigantesque pour un centre-ville. Mais le march\u00e9 ne prosp\u00e8re pas partout : \u00ab Il y a surtout une forte demande pour les emplacements triple A : ceux-ci sont facilement relou\u00e9s, \u00e0 un prix conforme au march\u00e9. Ce sont les villes secondaires qui ont plus de difficult\u00e9s. Les locaux vacants y restent plus longtemps inoccup\u00e9s. Elles doivent red\u00e9finir leur zone commerciale principale et envisager des reconversions. Ce sont \u00e9galement ces villes qui subissent la concurrence de l’offre extra-urbaine. L’accessibilit\u00e9 est souvent un probl\u00e8me. Nous recommandons de mettre en place un plan d’action harmonis\u00e9 pour les clusters urbains et extra-urbains afin de lutter contre la fragmentation. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Il est en effet frappant de constater que les grandes villes comme Anvers et Bruxelles semblent moins souffrir des embouteillages et des probl\u00e8mes de stationnement. Apparemment, les acheteurs sont pr\u00eats \u00e0 supporter les embouteillages s’ils savent que l’offre en vaut la peine. Les grands centres commerciaux et les villes commer\u00e7antes sont donc gagnants. Les nouveaux d\u00e9taillants s’installent souvent d’abord \u00e0 Wijnegem et Anvers, ou \u00e0 Bruxelles pour le march\u00e9 francophone.<\/p>\n\n\n\n \u00ab La vision de l’administration municipale est souvent d\u00e9terminante. \u00c0 Anvers, on a mis\u00e9 sur un processus d’octroi de permis plus fluide. La ville attire \u00e9galement davantage de passants en organisant des activit\u00e9s. Cela fonctionne, malgr\u00e9 les probl\u00e8mes de mobilit\u00e9. Anvers est facilement accessible en transports en commun et a investi dans de grands parkings p\u00e9riph\u00e9riques. Ceux-ci sont encore trop peu utilis\u00e9s, mais cela devrait s’am\u00e9liorer dans les ann\u00e9es \u00e0 venir. La ville a une vision claire, veille \u00e0 la diversit\u00e9 des locataires et investit elle-m\u00eame : la r\u00e9novation de la Schuttershofstraat s’est av\u00e9r\u00e9e \u00eatre un succ\u00e8s, et le Meir suivra bient\u00f4t \u2013 cela fera mal pendant un certain temps, mais \u00e0 long terme, cela en vaudra la peine. Il y a une histoire derri\u00e8re tout cela. \u00c0 Bruxelles, les proc\u00e9dures d’octroi de permis sont plus difficiles, et la capitale est en outre confront\u00e9e \u00e0 des probl\u00e8mes de s\u00e9curit\u00e9. \u00bb<\/p>\n\n\n\n La durabilit\u00e9 est une priorit\u00e9, et pas seulement pour les investisseurs : les locataires ressentiront \u00e9galement l’impact de la r\u00e9glementation \u00e0 venir. D’ici 2028, une taxe sur le CO2 sera pr\u00e9lev\u00e9e sur la facture d’\u00e9nergie. \u00ab Les locataires en ressentiront les effets. Les installations que vous utilisez en tant que locataire d\u00e9termineront en grande partie cette taxe : le gaz sera p\u00e9nalis\u00e9 dans le cadre de la \u00ab route vers le z\u00e9ro \u00bb europ\u00e9enne. Ce sera certainement un th\u00e8me abord\u00e9 dans les discussions entre les d\u00e9taillants et les propri\u00e9taires : si les co\u00fbts op\u00e9rationnels du locataire augmentent, cela exercera une pression sur les loyers. En tant que d\u00e9taillant, vous devez r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 ces co\u00fbts op\u00e9rationnels suppl\u00e9mentaires \u00e0 venir. Nous pouvons d\u00e9j\u00e0 calculer aujourd’hui le co\u00fbt de cette taxe sur la facture \u00e9nerg\u00e9tique. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires seront en outre tenus d’obtenir au moins le label EPC E d’ici 2030. La solution la plus importante consiste alors \u00e0 installer des panneaux solaires. Mais cette \u00e9nergie doit \u00e9galement \u00eatre achet\u00e9e. \u00ab Il y a l\u00e0 une contradiction : le propri\u00e9taire est oblig\u00e9 de faire cet investissement, mais le d\u00e9taillant a le choix d’acheter ou non cette \u00e9lectricit\u00e9. Nous nous attendons \u00e0 une divergence de points de vue entre les propri\u00e9taires et les locataires. Nous recommandons d’entamer d\u00e8s aujourd’hui des discussions et d’\u00e9laborer ensemble le business case. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Pendant la crise du Covid, il y avait beaucoup de compr\u00e9hension mutuelle entre les propri\u00e9taires et les locataires, il y avait une marge pour discuter et conclure des compromis. Cela restera-t-il ainsi ? \u00ab Nous nous demandons si cette harmonie perdurera lorsqu’il s’agira de ces r\u00e8gles de durabilit\u00e9. Peut-\u00eatre que la ren\u00e9gociation sera moins facile qu’il y a cinq ans. Il est possible que les deux parties attendent des contreparties pour les investissements qu’elles doivent r\u00e9aliser. Le flou r\u00e9glementaire n’aide pas. Les r\u00e8gles europ\u00e9ennes sont assez claires, mais il est n\u00e9cessaire de les transposer en une r\u00e9glementation harmonieuse en Belgique, dans les diff\u00e9rentes r\u00e9gions. D’ici 2027, il faudra davantage d’harmonisation entre les r\u00e9gions. Nous constatons que la Wallonie est encore un peu \u00e0 la tra\u00eene, tandis que la Flandre est d\u00e9j\u00e0 plus stricte. Cela sera bient\u00f4t harmonis\u00e9. Faites l’analyse d\u00e8s aujourd’hui et soyez pr\u00eat. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Stadim, un cabinet de conseil immobilier ind\u00e9pendant qui compte des clients en Belgique, aux Pays-Bas et au Luxembourg, a publi\u00e9 pour la premi\u00e8re fois un rapport sur le march\u00e9 immobilier commercial. L’objectif est de r\u00e9it\u00e9rer cette initiative tous les six mois. \u00ab Nous n’avons pas de branche courtage ou investissement, nous ne d\u00e9veloppons pas de projets immobiliers : nous donnons des conseils objectifs aux locataires, banques, pouvoirs publics et autres parties \u00bb, soulignent Piron et Warlop. \u00ab L’\u00e9valuation est notre activit\u00e9 principale, mais nous fournissons \u00e9galement des conseils en mati\u00e8re de durabilit\u00e9. Nous disposons d’un d\u00e9partement de recherche qui publie des rapports et dispense des cours sur le march\u00e9 immobilier. Notre branche strat\u00e9gique r\u00e9pond aux questions li\u00e9es \u00e0 l’immobilier : nous conseillons par exemple les investisseurs sur l’optimisation de leur portefeuille. \u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Malgr\u00e9 un contexte \u00e9conomique difficile et des faillites r\u00e9centes, le nombre de magasins vacants reste limit\u00e9 en Belgique : les d\u00e9taillants sont conscients qu’ils ont besoin de magasins physiques pour renforcer leur position en ligne. 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