{"id":152760,"date":"2026-07-31T14:36:55","date_gmt":"2026-07-31T12:36:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.retaildetail.be\/?p=152760"},"modified":"2026-07-31T14:36:56","modified_gmt":"2026-07-31T12:36:56","slug":"analyse-le-marche-europeen-des-magasins-dusine-a-t-il-atteint-son-apogee","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.retaildetail.be\/fr\/news\/mode\/analyse-le-marche-europeen-des-magasins-dusine-a-t-il-atteint-son-apogee\/","title":{"rendered":"[Analyse] Le march\u00e9 europ\u00e9en des magasins d’usine a-t-il atteint son apog\u00e9e ?"},"content":{"rendered":"\n

L’Europe compte actuellement 195 centres de vente au d\u00e9stockage, repr\u00e9sentant au total pr\u00e8s de 3,24 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface commerciale. Mais la croissance marque d\u00e9sormais le pas : la surface disponible n’augmente pratiquement plus. Des dizaines de projets ont m\u00eame disparu des radars ces derni\u00e8res ann\u00e9es. L’\u00e8re des centres de vente au d\u00e9stockage est-elle r\u00e9volue ?<\/p>\n\n\n\n

Le carnet de commandes se vide<\/h2>\n\n\n\n

L’\u00e9poque o\u00f9 les promoteurs annon\u00e7aient sans cesse de nouveaux projets de centres de magasins d’usine semble r\u00e9volue. Depuis d\u00e9but 2025, un seul centre enti\u00e8rement nouveau a ouvert ses portes en Europe : le Designer Outlet Krak\u00f3w. Ce projet polonais a vu le jour en mai 2025 avec environ 12 000 m\u00e8tres carr\u00e9s de surface locative. Mais pour le reste, c\u2019est le silence : il ne reste plus qu\u2019une vingtaine de projets plus ou moins concrets en cours dans toute l\u2019Europe, alors qu\u2019ils \u00e9taient encore 62 en 2016.<\/p>\n\n\n\n

Pourtant, ce concept r\u00e9siste mieux que de nombreuses autres formes d\u2019immobilier commercial physique : selon le cabinet de conseil allemand Ecostra, la plupart des centres de magasins d\u2019usine enregistrent une hausse de leur fr\u00e9quentation et de leur chiffre d\u2019affaires. Les taux de vacance \u00e9lev\u00e9s restent exceptionnels dans les centres performants. Les centres de magasins d\u2019usine b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un argument de prix clair, d\u2019une offre concentr\u00e9e de marques connues et d\u2019une zone de chalandise qui s\u2019\u00e9tend souvent bien au-del\u00e0 de la r\u00e9gion imm\u00e9diate.<\/p>\n\n\n\n

Alors, qu\u2019est-ce qui ne va pas ? \u00ab Ce sont surtout les march\u00e9s des magasins d\u2019usine d\u2019Europe occidentale et m\u00e9ridionale qui montrent des signes de plus en plus \u00e9vidents de saturation<\/a> \u00bb, explique Joachim Will, directeur d\u2019Ecostra. \u00ab De plus, les proc\u00e9dures d\u2019urbanisme et d\u2019octroi de permis sont extr\u00eamement lentes et co\u00fbteuses dans de nombreux pays, notamment en Allemagne. La forte hausse des co\u00fbts de capital et de construction joue \u00e9galement un r\u00f4le qu\u2019il ne faut pas sous-estimer. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Opposition et co\u00fbts croissants<\/h2>\n\n\n\n

Au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, des dizaines de projets ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9s, report\u00e9s ou remis en question. L\u2019opposition locale, les proc\u00e9dures engag\u00e9es par les villes voisines, la hausse des co\u00fbts de financement et le manque d\u2019int\u00e9r\u00eat des locataires ralentissent le d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est \u00e9galement le cas \u00e0 Tubize, dans le Brabant wallon, o\u00f9 un centre commercial \u00ab outlet \u00bb d\u2019environ 12 000 m\u00e8tres carr\u00e9s fait partie du projet immobilier mixte \u00ab Quartier des Confluents \u00bb. Apr\u00e8s des difficult\u00e9s financi\u00e8res et un arr\u00eat des travaux, un nouveau groupe d\u2019investisseurs a repris le projet d\u00e9but 2026, mais l\u2019ouverture pr\u00e9vue a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 repouss\u00e9e \u00e0 2029 et Ecostra qualifie encore aujourd\u2019hui le statut du projet d\u2019incertain.<\/p>\n\n\n\n

En partie \u00e0 cause de ces difficult\u00e9s pratiques, la tendance s\u2019\u00e9loigne de la construction neuve pour se tourner vers l\u2019extension et la r\u00e9habilitation. Les centres existants ajoutent des surfaces commerciales, des \u00e9tablissements de restauration, des espaces de loisirs ou des places de stationnement. Pour les exploitants, une telle extension offre davantage de s\u00e9curit\u00e9, car les flux de visiteurs, les relations avec les marques et les performances commerciales sont d\u00e9j\u00e0 connus.<\/p>\n\n\n\n

De grandes diff\u00e9rences entre les pays<\/h2>\n\n\n\n

Avec 38 sites, le Royaume-Uni compte le plus grand nombre de centres de magasins d\u2019usine en Europe. L\u2019Italie suit avec 26 centres et dispose de la plus grande surface totale de magasins d\u2019usine, avec pr\u00e8s de 587 000 m\u00e8tres carr\u00e9s. La France compte 22 centres et l\u2019Espagne vingt.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Allemagne compte dix-neuf centres totalisant environ 275 000 m\u00e8tres carr\u00e9s de surface commerciale, soit 3,3 m\u00e8tres carr\u00e9s pour mille habitants. Ecostra y voit encore le plus grand potentiel de croissance, car le pays combine un vaste march\u00e9 de consommation avec un nombre relativement limit\u00e9 d\u2019emplacements.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9finition d\u2019un centre de magasins d\u2019usine devient toutefois moins claire. De plus en plus de sites associent des magasins d\u2019usine \u00e0 des magasins traditionnels, des supermarch\u00e9s, des cin\u00e9mas, des \u00e9tablissements de restauration ou des activit\u00e9s de loisirs. Les centres performants tentent de consolider leur position en proposant des marques de luxe, des restaurants, des \u00e9v\u00e9nements et des partenariats touristiques, tandis que les magasins d\u2019usine moins performants se transforment souvent en centres commerciaux classiques ou en parcs commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

Phase de maturit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 de l\u2019immobilier d\u00e9di\u00e9 aux magasins d\u2019usine tourne d\u00e9j\u00e0 \u00e0 plein r\u00e9gime. En 2024, des centres de magasins d\u2019usine europ\u00e9ens d\u2019une valeur d\u2019environ 1,8 milliard d\u2019euros ont chang\u00e9 de propri\u00e9taire. C\u2019\u00e9tait alors un record, mais au cours des six premiers mois de 2026, les propri\u00e9taires ont d\u00e9j\u00e0 vendu pour pr\u00e8s d\u2019un milliard d\u2019euros de biens immobiliers d\u00e9di\u00e9s aux magasins d\u2019usine.<\/p>\n\n\n\n

Cette vague de transactions contribue \u00e0 une concentration accrue parmi les propri\u00e9taires et les exploitants. Des groupes tels que McArthurGlen<\/strong>, Value Retail<\/strong>, VIA Outlets<\/strong>, Neinver <\/strong>et ROS <\/strong>g\u00e8rent des centres dans plusieurs pays. Leur envergure \u00e9largit leur champ d\u2019action aupr\u00e8s des marques de mode internationales et leur permet d\u2019organiser le marketing, la location et l\u2019analyse des donn\u00e9es sur diff\u00e9rents sites. \u00c0 l\u2019instar du march\u00e9 de la distribution dans son ensemble, le secteur des centres de soldes se trouve dans une phase de consolidation, caract\u00e9ristique d\u2019un secteur arriv\u00e9 \u00e0 maturit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Parall\u00e8lement, leur signification \u00e9volue m\u00eame sur le fond : les centres de magasins d\u2019usine ne servent plus exclusivement de points de vente pour les anciennes collections et les stocks exc\u00e9dentaires. De nombreuses marques d\u00e9veloppent des gammes sp\u00e9cifiques pour les magasins d\u2019usine ou utilisent ce canal comme un compl\u00e9ment permanent \u00e0 leurs magasins traditionnels et \u00e0 leurs boutiques en ligne. Il en r\u00e9sulte de plus en plus de formats hybrides o\u00f9 le commerce de d\u00e9tail traditionnel et les magasins d\u2019usine, mais aussi le divertissement, l\u2019h\u00f4tellerie et le shopping, se compl\u00e8tent mutuellement. Le canal des magasins d\u2019usine semble ainsi entrer dans une nouvelle \u00e8re de maturit\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L’Europe compte actuellement 195 centres de magasins d’usine, qui repr\u00e9sentent au total pr\u00e8s de 3,24 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface commerciale. Mais la croissance marque d\u00e9sormais le pas : la surface disponible n’augmente pratiquement plus. Des dizaines de projets ont m\u00eame disparu des radars ces derni\u00e8res ann\u00e9es. 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