Rassemblez une armada de sp\u00e9cialistes de l\u2019immobilier commercial autour d\u2019un lunch sain et convivial\u00a0: le r\u00e9sultat sera une discussion enrichissante sur divers aspects de leur domaine de comp\u00e9tence. \u00ab\u00a0Il faut se pr\u00eater une oreille plus attentive et n\u00e9gocier en toute transparence\u00a0\u00bb<\/p>\n
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Premier constat\u00a0: les loyers ont enfin commenc\u00e9 \u00e0 baisser… \u00ab\u00a0C\u2019est vrai, confirme Evelien Van Hoecke, head of retail Belgium chez JLL<\/strong>, \u00ab\u00a0mais il faut dire qu\u2019ils \u00e9taient historiquement \u00e9lev\u00e9s, aussi bien dans les principales art\u00e8res commer\u00e7antes des big six<\/em> que dans les rues secondaires des villes plus modestes. Une correction des loyers \u00e0 un niveau plus r\u00e9aliste s\u2019imposait. Il ne faut toutefois pas g\u00e9n\u00e9raliser\u00a0: aux emplacements de premier choix, les prix peuvent varier d\u2019un bien commercial \u00e0 l\u2019autre.\u00a0\u00bb Les points de vente de tr\u00e8s grande superficie sont les premiers \u00e0 ressentir la pression sur les prix. \u00ab\u00a0La demande de tels espaces est en effet assez faible\u00a0\u00bb, avance Ann Hayen, dirigeante de Hayen-Paris<\/strong>. \u00ab\u00a0La tendance est en marche depuis un certain temps d\u00e9j\u00e0, mais on en parle aujourd\u2019hui plus ouvertement. Il importe de consid\u00e9rer la situation dans sa globalit\u00e9\u00a0: pour les loyers de base plus \u00e9lev\u00e9s, il est de plus en plus courant d\u2019appliquer de nouvelles techniques de correction, comme des r\u00e9ductions de toutes sortes, des p\u00e9riodes de location adapt\u00e9es, et ainsi de suite.\u00a0\u00bb Guy Rietens, partner chez Cushman & Wakefield<\/strong>, se rallie \u00e0 cette analyse\u00a0: \u00ab\u00a0Les espaces de 150 \u00e0 250\u00a0m\u00b2 trouvent rapidement preneur car ils int\u00e9ressent suffisamment de candidats (concurrents)\u00a0; les loyers demand\u00e9s sont donc souvent obtenus. En revanche, la demande d\u2019espaces de 500 \u00e0 2\u00a0500\u00a0m\u00b2 est significativement inf\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre, si bien que les propri\u00e9taires sont en g\u00e9n\u00e9ral plus enclins \u00e0 appliquer un m\u00e9canisme de correction. Les tr\u00e8s grandes surfaces n\u2019int\u00e9ressent qu\u2019un nombre limit\u00e9 d\u2019acteurs, pour la plupart \u00e9trangers.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Il n\u2019est bien \u00e9videmment pas possible d\u2019obliger les propri\u00e9taires \u00e0 ren\u00e9gocier les contrats de bail. \u00ab\u00a0Les lois de l\u2019offre et de la demande sont quoi qu\u2019il en soit d\u2019application\u00a0\u00bb, fait remarquer Luc Plasman du BLSC. \u00ab\u00a0Et pourtant, je ne peux m\u2019emp\u00eacher de penser que certains (principalement les grands acteurs \u00e9trangers) profitent de la situation pour imposer des baisses de loyer, m\u00eame lorsque la rentabilit\u00e9 du magasin concern\u00e9 ne le justifie pas.\u00a0\u00bb Marie-Rose Van Hoof, real estate manager chez Veritas<\/strong>, souligne que les propri\u00e9taires souhaitent avant tout qu\u2019on leur soumette des arguments fond\u00e9s\u00a0: \u00ab\u00a0Pour ren\u00e9gocier le contrat de bail, il ne suffit pas de faire pression sur le propri\u00e9taire. Il faut lui pr\u00e9senter les tendances et \u00e9volutions du chiffre d\u2019affaires et des flux de fr\u00e9quentation, statistiques \u00e0 l\u2019appui. Ce que beaucoup de propri\u00e9taires ont tendance \u00e0 oublier, c\u2019est que les retailers sont aujourd\u2019hui tenus d\u2019investir lourdement dans un webshop, leur strat\u00e9gie marketing, les formations du personnel, etc.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Les marges des retailers sont sous pression, m\u00eame dans les magasins florissants. Les loyers font partie de tout un ensemble de circonstances participant \u00e0 l\u2019augmentation des co\u00fbts, au grand dam des entreprises. Certains retailers sont peut-\u00eatre mieux \u00e0 m\u00eame de supporter la pression locative que d\u2019autres, mais tous subissent la dramatique diminution du trafic, en d\u00e9pit d\u2019une l\u00e9g\u00e8re hausse du ticket moyen. Tous les segments ressentent cette pression. \u00ab\u00a0Chaque retailer doit analyser son portefeuille de magasins d\u2019un \u0153il critique en vue de l\u2019optimiser\u00a0\u00bb, recommande Kathleen Maas, real estate manager chez Bestseller<\/strong>. \u00ab\u00a0Il y a quelques ann\u00e9es, nous avons tout simplement ferm\u00e9 les points de vente non rentables lorsque les n\u00e9gociations n\u2019aboutissaient pas. M\u00eame si des opportunit\u00e9s de croissance se pr\u00e9sentent, nous ne signerons plus de contrat sans discuter, simplement parce que l\u2019emplacement est attrayant\u00a0; nous n\u00e9gocierons ferme pour obtenir les meilleures conditions possibles. C\u2019est la r\u00e9alit\u00e9 d\u2019aujourd\u2019hui.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n D\u2019apr\u00e8s Joke Plasman, property manager chez Retail Concepts<\/strong>, il faut davantage voir la relation entre locataires et propri\u00e9taires d\u2019immobilier commercial comme un partenariat. \u00ab\u00a0Nous en sommes encore loin, mais c\u2019est l\u2019objectif. Il faut se pr\u00eater une oreille plus attentive, n\u00e9gocier de mani\u00e8re objective et transparente, et investir ensemble. Si un probl\u00e8me survient dans un b\u00e2timent, il convient de s\u2019efforcer de le r\u00e9soudre conjointement, en faisant preuve d\u2019inventivit\u00e9.\u00a0\u00bb Nos interlocuteurs nous confient avoir parfois l\u2019impression que les propri\u00e9taires et les agents immobiliers ne se rendent pas tout \u00e0 fait compte des efforts qu\u2019un retailer doit d\u00e9ployer pour r\u00e9aliser un chiffre d\u2019affaires convenable. Certains concepts ne fonctionnent pas partout aussi bien, et le succ\u00e8s d\u2019un magasin donn\u00e9 \u2013 ou son absence \u00e0 un autre emplacement \u2013 faussent parfois la perception. Les frais de location et de personnel sont sans aucun doute les principaux postes de co\u00fbts des retailers, qui comptent par cons\u00e9quent sur la compr\u00e9hension des propri\u00e9taires.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Dans les centres commerciaux, les \u00e9volutions sont moins drastiques que dans les villes-centres. Les taux de fr\u00e9quentation ne diminuent pas vraiment et les niveaux d\u2019occupation restent \u00e9lev\u00e9s. \u00ab\u00a0La gratuit\u00e9 du parking joue ici un r\u00f4le d\u00e9cisif\u00a0\u00bb, indique Hans Van Laer. \u00ab\u00a0Ce facteur a vraiment une influence \u00e9norme. Lorsque le stationnement est payant, on observe une baisse radicale des chiffres, parfois m\u00eame de dix, douze pour cent et plus.\u00a0\u00bb Jan Boots, managing partner CityD<\/strong>, illustre cette analyse en prenant l\u2019exemple de Shopping 1 \u00e0 Genk. \u00ab\u00a0Lorsque le stationnement y est devenu gratuit, l\u2019impact s\u2019est imm\u00e9diatement fait sentir. Le pari s\u2019est av\u00e9r\u00e9 payant puisque ce centre commercial a gagn\u00e9 en attractivit\u00e9. Quant \u00e0 savoir si cela se r\u00e9percute aussi sur les transactions, c\u2019est une autre question. Tout cela doit par ailleurs s\u2019inscrire dans la politique de mobilit\u00e9 globale de la ville ou de la commune concern\u00e9e.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Le marketing d\u2019une ville-centre ou d\u2019un centre commercial ne se r\u00e9sume d\u00e9sormais plus \u00e0 la promotion du shopping. Les raisons qui poussent les gens \u00e0 fr\u00e9quenter les centres commerciaux ont chang\u00e9\u00a0: ils viennent y manger quelque chose et profiter des sources de divertissement disponibles pour les enfants et d\u2019un moment de d\u00e9tente pour eux-m\u00eames… Les retailers ressentent \u00e9galement cette \u00e9volution. Nos interlocuteurs voient-ils encore des possibilit\u00e9s d\u2019expansion\u00a0? L\u2019offre n\u2019est-elle pas d\u00e9j\u00e0 surabondante, tant dans les centres-villes qu\u2019en p\u00e9riph\u00e9rie\u00a0? \u00ab\u00a0La situation est plus compliqu\u00e9e pour les centres commerciaux situ\u00e9s en dehors des villes\u00a0\u00bb, pr\u00e9sume Hans Van Laer, head of marketing & research chez Ceusters<\/strong>, \u00ab\u00a0mais l\u2019expansion intra-muros est encore possible. Prenez l\u2019exemple de Rive Gauche \u00e0 Charleroi.\u00a0\u00bb Evelien Van Hoecke ne partage pas totalement son avis\u00a0: \u00ab\u00a0D\u2019apr\u00e8s les statistiques europ\u00e9ennes, il y a th\u00e9oriquement encore de la place pour de nouveaux centres commerciaux en Belgique, mais la r\u00e9alit\u00e9 est diff\u00e9rente\u00a0: il faut comptabiliser chaque m\u00e8tre carr\u00e9, autrement dit pas seulement les centres commerciaux et les magasins de la p\u00e9riph\u00e9rie, mais aussi les centres et noyaux commer\u00e7ants des villes et des villages. Les nouveaux centres commerciaux en cours de construction ont plus de mal \u00e0 attirer les enseignes.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Pour Marie-Rose Van Hoof, la situation est plus nuanc\u00e9e\u00a0: \u00ab\u00a0Le consommateur en a assez de retrouver la m\u00eame offre partout, il veut plus de vari\u00e9t\u00e9. La solution pourrait passer par un mix int\u00e9ressant et des loyers adapt\u00e9s par segment en fonction de la superficie et du type d\u2019activit\u00e9… Toutes les nouvelles ouvertures ne connaissent pas le m\u00eame succ\u00e8s. Les retailers doivent parfois avoir le courage d\u2019opposer un \u2018non\u2019 cat\u00e9gorique \u00e0 certains emplacements.\u00a0\u00bb Outre cette possible saturation en termes de m\u00e8tres carr\u00e9s, Luc Plasman insiste sur l\u2019absolue n\u00e9cessit\u00e9 de l\u2019innovation. \u00ab\u00a0L\u2019immobilisme du march\u00e9 n\u2019a jamais rien de bon. Les r\u00e9novations, agrandissements et autres red\u00e9veloppements sont les mesures les plus \u00e9videntes, mais il faut aussi faire de la place \u00e0 des concepts totalement in\u00e9dits. La Belgique et le Luxembourg doivent continuer \u00e0 \u00e9voluer en tenant compte de ce qui se passe dans le paysage des centres commerciaux.\u00a0\u00bb<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Le commerce de p\u00e9riph\u00e9rie se porte globalement plut\u00f4t bien. Les petites villes de province doivent malgr\u00e9 tout faire attention, met en garde Jan Boots. \u00ab\u00a0Dans le grand arrondissement d\u2019Audenarde, la superficie commerciale a augment\u00e9 de 80\u00a0000\u00a0m\u00b2 (+30\u00a0%), alors que la croissance d\u00e9mographique dans cette zone de chalandise atteint \u00e0 peine 7\u00a0%. Il en r\u00e9sulte un d\u00e9s\u00e9quilibre de l\u2019offre et de la demande, \u00e0 plus forte raison lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019une multitude d\u2019espaces de petite taille qui ne r\u00e9pondent plus aux besoins modernes.\u00a0\u00bb Des villes comme Audenarde ou Tongres ont-elles encore vraiment une fonction en tant que ville commer\u00e7ante, se demande \u00e0 voix haute Joke Plasman. \u00ab\u00a0Je peux comprendre le souci de proximit\u00e9 et de service mais, en pratique, le consommateur opte pour la p\u00e9riph\u00e9rie et les centres commerciaux pour des raisons de confort, ou pour les grands centres urbains pour la diversit\u00e9 et l\u2019ambiance qui les caract\u00e9risent.\u00a0\u00bb Les villes de petite taille vont devoir restreindre et red\u00e9finir leur noyau commer\u00e7ant et, au besoin, revoir les fonctions et les destinations des biens commerciaux.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Nos interlocuteurs d\u00e9plorent le mauvais r\u00f4le donn\u00e9 \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie. \u2018Le\u2019 consommateur pr\u00e9sente des profils vari\u00e9s et le commerce doit le suivre l\u00e0 o\u00f9 il va. S\u2019il pr\u00e9f\u00e8re faire ses achats de mode dans les parcs d\u2019activit\u00e9 commerciale plut\u00f4t que dans les villes-centres de taille modeste, il faut l\u2019accepter. Le monde politique doit aussi s\u2019engager. Les villes et les commer\u00e7ants doivent s\u2019unir afin de cr\u00e9er des synergies \u00e0 m\u00eame d\u2019attirer les groupes cibles vis\u00e9s. Toutes les villes n\u2019ont pas la chance d\u2019avoir des airs de Bruges miniature… Eline Dhaenens, senior account manager retail chez CBRE<\/strong>, \u00e9largit le d\u00e9bat\u00a0: \u00ab\u00a0Il est capital d\u2019encourager l\u2019entrepreneuriat et de bien encadrer les starters. C\u2019est le moins que l\u2019on puisse faire pour les ind\u00e9pendants qui prennent des risques, par exemple lors d\u2019une reconversion.\u00a0\u00bb Des villes comme Malines, Courtrai ou Mortsel ont r\u00e9solument choisi cette voie. Les retailers plus \u00e9tablis sont eux aussi partisans de l\u2019octroi de subsides communaux aux starters et aux entreprises ayant un projet de r\u00e9novation, car ceux-ci contribuent \u00e0 augmenter le passage et la convivialit\u00e9.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Les commerces intra-urbain et p\u00e9riph\u00e9rique sont peut-\u00eatre tout simplement compl\u00e9mentaires en ce sens qu\u2019ils r\u00e9pondent \u00e0 des modes de shopping diff\u00e9rents. Y a-t-il lieu pour les pouvoirs publics d\u2019intervenir \u00e0 ce niveau\u00a0? Le mix sectoriel doit-il \u00eatre un crit\u00e8re de pilotage urbanistique\u00a0? Et d\u2019ailleurs, comment d\u00e9terminer \u00e0 quel secteur un retailer donn\u00e9 appartient \u00e0 l\u2019\u00e8re du blurring<\/em>\u00a0? N\u2019est-ce pas au consommateur de d\u00e9terminer les \u00e9volutions et au retail de s\u2019adapter aux nouveaux comportements de consommation\u00a0? \u00ab\u00a0Les parcs d\u2019activit\u00e9 commerciale situ\u00e9s en p\u00e9riph\u00e9rie assument de plus en plus la fonction des places de march\u00e9 d\u2019antan\u00a0\u00bb, note Ann Hayen. \u00ab\u00a0Ils sont en outre ais\u00e9ment accessibles, que ce soit pour les visiteurs ou les fournisseurs. Chaque fonction a son public. Les magasins des centres-villes doivent simplement red\u00e9finir leur r\u00f4le.\u00a0\u00bb Ce n\u2019est pas \u00e0 la politique d\u2019indiquer la voie \u00e0 suivre\u00a0; l\u2019important est de satisfaire les attentes du consommateur. Cette dynamique doit pouvoir suivre librement son cours, nous dit-on.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Il ne sert en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 rien de s\u2019opposer aux nouvelles \u00e9volutions. Mieux vaut tenter de cerner le profil et les motivations des visiteurs et des clients, et y adapter l\u2019offre. \u00ab\u00a0Le but principal d\u2019une visite en ville n\u2019est plus n\u00e9cessairement le shopping\u00a0\u00bb, observe Evelien Van Hoecke. \u00ab\u00a0Comme dans l\u2019univers en ligne, les fronti\u00e8res se brouillent et le r\u00f4le des villes change. Elles n\u2019ont d\u2019autre choix que de s\u2019adapter \u00e0 l\u2019air du temps.\u00a0\u00bb Eline Dhaenens ajoute\u00a0: \u00ab\u00a0De plus en plus de jeunes n\u2019ont rien connu d\u2019autre que le monde num\u00e9rique. S\u2019ils ne trouvent pas l\u2019article souhait\u00e9 dans un magasin physique, ils effectuent une recherche sur Internet et si celle-ci ne donne rien, ils abandonnent. C\u2019est comme \u00e7a que \u00e7a marche aujourd\u2019hui.\u00a0\u00bb Jouer le jeu demande beaucoup de flexibilit\u00e9 de la part des retailers et de leur personnel, mais il n\u2019est clairement plus possible d\u2019y \u00e9chapper.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Pour Kathleen Maas, les choses sont claires\u00a0: \u00ab\u00a0Les jeunes d\u2019aujourd\u2019hui consacrent moins de budget au shopping qu\u2019\u00e0 la salle de sport, aux gadgets, aux festivals, aux abonnements \u00e0 Spotify et Netflix, etc. Lorsqu\u2019ils sortent de chez eux, c\u2019est pour se retrouver en groupe, aller manger au restaurant ou boire un verre, se d\u00e9tendre, mais pas forc\u00e9ment pour faire du shopping.\u00a0\u00bb Cette nouvelle donne a in\u00e9vitablement un impact sur ce que les villes proposent et la mani\u00e8re dont elles cr\u00e9ent des ponts vers le canal en ligne. \u00ab\u00a0L\u2019\u00e9l\u00e9phant dans la pi\u00e8ce n\u2019est-il pas l\u2019impact de l\u2019e-commerce\u00a0?\u00a0\u00bb Notre mod\u00e9rateur n\u2019\u00e9vite aucun sujet… La mise en place d\u2019une strat\u00e9gie omnicanal n\u00e9cessite en effet des investissements suppl\u00e9mentaires en mati\u00e8re de technologie et de personnel pour faire face \u00e0 la baisse de trafic dans les magasins physiques. \u00ab\u00a0Bon nombre de webshops brandissent en outre l\u2019argument des retours gratuits, m\u00eame si beaucoup remettent cette notion de gratuit\u00e9 en question et font machine arri\u00e8re\u00a0\u00bb, observe Guy Rietens.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n D\u2019apr\u00e8s Joke Plasman, tout est affaire de compl\u00e9mentarit\u00e9. \u00ab\u00a0Suivre le consommateur 24\u00a0heures sur 24 et r\u00e9pondre \u00e0 ses besoins en permanence\u00a0: telle est l\u2019essence de toute approche omnicanal. Une personne sur trois qui passe une commande en ligne va la retirer dans un magasin physique. Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une excellente opportunit\u00e9 de contact avec le client\u00a0! Un client que vous n\u2019auriez peut-\u00eatre jamais vu auparavant.\u00a0\u00bb Les villes peuvent et doivent faciliter cette r\u00e9alit\u00e9. Ann Hayen se montre soudain d\u2019humeur philosophe\u00a0: \u00ab\u00a0Le fait que le consommateur change ses habitudes et que les retailers fassent des choix en fonction de cela, par exemple en ouvrant exclusivement des magasins dans les grandes villes, est-il vraiment d\u00fb \u00e0 l\u2019e-commerce\u00a0? D\u2019autres \u00e9l\u00e9ments sont \u00e0 prendre en consid\u00e9ration\u00a0: le consommateur d\u00e9pense de mani\u00e8re plus r\u00e9fl\u00e9chie, il voyage davantage, visite des sites Web sp\u00e9cialis\u00e9s…\u00a0\u00bb Pour ce qui est de la question de l\u2019empreinte \u00e9cologique des diff\u00e9rentes solutions, il faudra attendre une prochaine rencontre…<\/p>\n \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Rassemblez une armada de sp\u00e9cialistes de l\u2019immobilier commercial autour d\u2019un lunch sain et convivial\u00a0: le r\u00e9sultat sera une discussion enrichissante sur divers aspects de leur domaine de comp\u00e9tence. \u00ab\u00a0Il faut se pr\u00eater une oreille plus attentive et n\u00e9gocier en toute transparence\u00a0\u00bb \u00a0 Techniques de correction Premier constat\u00a0: les loyers ont enfin commenc\u00e9 \u00e0 baisser… \u00ab\u00a0C\u2019est […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":37269,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"people":[],"extra":[43],"company":[],"topic":[],"region":[],"class_list":["post-37272","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-general","extra-plus"],"acf":[],"yoast_head":"\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\nRen\u00e9gocier les contrats<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nFlux de passants<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nVolont\u00e9 d\u2019\u00e9coute<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nPolitique de mobilit\u00e9<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nPossibilit\u00e9s d\u2019expansion<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nRed\u00e9veloppement<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nCentre contre p\u00e9riph\u00e9rie<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nEntrepreneuriat<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nUrbanisme<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nCapacit\u00e9 d\u2019adaptation<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nL\u2019\u00e9l\u00e9phant dans la pi\u00e8ce<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\nApproche omnicanal<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\n