La valeur locative normale se r\u00e9f\u00e8re au loyer qui pourrait \u00eatre obtenu pour les lieux lou\u00e9s au moment de la r\u00e9vision en tenant compte de la localisation du bien, de l\u2019offre et de la demande et de la situation \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9rale. Il s\u2019agit du loyer dit \u00ab\u00a0de march\u00e9\u00a0\u00bb. Il est \u00e0 noter qu\u2019en principe, il n\u2019est tenu compte ni de La nature de l\u2019activit\u00e9 du preneur en place ni du niveau de rentabilit\u00e9 effectif de son activit\u00e9.
\n\u00a0<\/p>\n
La valeur locative actuelle normale se r\u00e9f\u00e8re au loyer applicable \u00e0 l’expiration de la p\u00e9riode de trois ans. Le juge de paix n’est pas cens\u00e9 tenir compte des circonstances post\u00e9rieures \u00e0 la p\u00e9riode de trois ans.
\n\u00a0<\/p>\n
En pratique, le juge nommera un expert immobilier qui fixera la valeur de march\u00e9 du bien, essentiellement sur base de points de comparaison dans la zone concern\u00e9e. L\u2019exercice est plus d\u00e9licat pour les actifs dit \u00ab\u00a0monovalent\u00a0\u00bb, \u00e0 savoir les locaux construits en vue d’une seule utilisation et qui ne pourraient recevoir une autre affectation que moyennant d\u2019importants et couteux travaux de transformation. Le juge suit g\u00e9n\u00e9ralement tr\u00e8s \u00e9troitement l\u2019avis de l\u2019expert.<\/span> Le loyer contractuel applicable se r\u00e9f\u00e8re au loyer qui est effectivement pay\u00e9 par le locataire au moment de la demande de r\u00e9vision. Pour \u00e9valuer le loyer contractuel, il convient de prendre en compte tous les \u00e9l\u00e9ments composant le loyer, c’est-\u00e0-dire notamment les indexations, les charges particuli\u00e8res pay\u00e9es par le locataire (y compris le pr\u00e9compte mobilier) et un \u00e9ventuel pas-de-porte. Il n’y a pas de d\u00e9finition l\u00e9gale des \u00ab\u00a0circonstances nouvelles\u00a0\u00bb. L\u2019appr\u00e9ciation de celles-ci par la jurisprudence belge a \u00e9volu\u00e9 au cours du temps jusqu\u2019\u00e0 un arr\u00eat de la Cour de cassation belge qui consid\u00e8re que les circonstances nouvelles sont \u00ab\u00a0des circonstances objectives qui ont un impact durable sur la valeur locative de l’immeuble, mais qui n’existaient pas lors de la d\u00e9termination du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu’elles ne pouvaient pas \u00eatre prises en compte lors de la d\u00e9termination du loyer. La loi n’exige pas que les nouvelles circonstances<\/em> […] soient impr\u00e9visibles<\/em>\u00a0\u00bb. En d\u2019autres termes, une circonstance nouvelle est consid\u00e9r\u00e9e comme tout \u00e9l\u00e9ment objectif qui a une incidence sur la valeur locative, \u00e0 condition qu’elle r\u00e9ponde aux crit\u00e8res mentionn\u00e9s ci-dessous: la circonstance nouvelle doit \u00eatre ind\u00e9pendante de la volont\u00e9 des parties ;<\/p>\n<\/li>\n la circonstance nouvelle ne peut pas exister au moment de la d\u00e9termination du loyer\u00a0; en d’autres termes, la proc\u00e9dure de r\u00e9vision du loyer ne peut pas \u00eatre utilis\u00e9e pour corriger une erreur commise ou un avantage accord\u00e9 initialement dans le contrat de bail, lors de sa conclusion ;<\/p>\n<\/li>\n la circonstance nouvelle doit avoir un impact durable<\/em> sur la valeur locative des lieux lou\u00e9s. Selon la Cour de cassation, la circonstance nouvelle doit pr\u00e9senter \u00ab\u00a0un caract\u00e8re de continuit\u00e9 telle qu\u2019elle justifie la fixation d\u2019un nouveau loyer pour toute la dur\u00e9e du triennat suivant<\/em>\u00a0\u00bb. Il existe une certaine jurisprudence concernant les crit\u00e8res d\u2019appr\u00e9ciation de \u00ab\u00a0circonstances nouvelles\u00a0\u00bb mais celle-ci est relativement disparate et d\u00e9pend de chaque juge de paix et de chaque situation de fait.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n L\u2019on peut \u00e9videmment se demander si l\u2019apparition du virus SARS-CoV-2 pouvant engendrer la maladie Covid 19 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une circonstance nouvelle. A notre connaissance, aucun juge de paix ne s\u2019est encore prononc\u00e9 sur la question. Il est toutefois probable que des demandes en ce sens seront introduites dans un avenir proche. L\u2019\u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 sera tr\u00e8s certainement la d\u00e9monstration de l\u2019impact durable ou non du virus sur la valeur de march\u00e9 locative du commerce concern\u00e9. Les d\u00e9bats seront tr\u00e8s certainement ouverts, tant les points de vue peuvent diverger sur ce point. D\u2019aucuns soutiendront que cette crise n\u2019est que passag\u00e8re et que son impact est limit\u00e9 \u00e0 la p\u00e9riode de fermeture obligatoire des magasins non essentiels d\u00e9cid\u00e9e le 18 mars par le gouvernement belge\u00a0; de ce point de vue, le caract\u00e8re de continuit\u00e9 et d\u2019impact sur un triennat entier fait visiblement d\u00e9faut. D\u2019autres d\u00e9fendront que l\u2019impact est bien durable et sera perceptible au moins un triennat voir plus\u00a0; ils argueront que l\u2019\u00e9mergence du virus a consid\u00e9rablement et durablement impact\u00e9 les habitudes de consommation, notamment en donnant un coup d\u2019acc\u00e9l\u00e9rateur sans pr\u00e9c\u00e9dent \u2013 et peut-\u00eatre sans retour \u2013 au d\u00e9veloppement du commerce en ligne. Le d\u00e9bat variera selon les localisations des commerces en centre-ville ou en p\u00e9riph\u00e9rie, leurs tailles et leur caract\u00e8re monovalent ou pas. Concernant ce dernier point, l\u2019on ne peut s\u2019emp\u00eacher de penser aux h\u00f4tels. Lorsque la relation entre l\u2019op\u00e9rateur et le propri\u00e9taire des murs est structur\u00e9e sous forme de bail commercial, la question d\u2019une r\u00e9vision triennale pourrait \u00eatre pos\u00e9e. L\u2019analyse du caract\u00e8re durable ou non de l\u2019impact impliquera la prise en compte de plus nombreux facteurs, touchant notamment au tourisme et \u00e0 la \u00ab\u00a0fermeture\u00a0\u00bb de certaines fronti\u00e8res pour une dur\u00e9e difficilement pr\u00e9visible.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\nLe loyer contractuel applicable<\/em><\/h3>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\nCondition n\u00b0 2\u00a0: circonstances nouvelles<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\n\n
\n\t\u00a0<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\nQuid du Covid 19\u00a0?<\/h2>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\n
\n\u00a0<\/p>\n
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