Real Estate Congress: "Aardbeving in vastgoed gaat niet meer voorbij"

Sterke dalers én stijgers op de retailmarkt

Aan de hand van cijfers van Locatus over de ontwikkelingen van het aantal winkels per retailsector in de afgelopen tien jaar (2004 tot 2013) in Nederland en de afgelopen vijf jaar in België (tussen 2008 en 2013) heeft retailconsultancybureau Eysink Smeets een analyse gemaakt van de verschuivingen in winkelaantallen per individuele sector.

Uit die analyse bleek dat de onheilsberichten over talloze winkelsluitingen en faillissementen kloppen, maar dat het plaatje wel danig genuanceerd dient te worden. Er zijn immers haast even veel sectoren die groeien. Zo daalde in Nederland het aantal winkels in 90 van de 176 opgenomen retailsectoren, maar tegelijkertijd werden in 81 sectoren méér winkels geopend. Bij één derde groeiden de winkelaantallen met meer dan 30% – met uitschieters tot duizenden procentpunten.

Ook in België kwam Eysink Smeets tot gelijklopende resultaten, en na een bevraging bij connecties uit alle windstreken bleek dat overal ter wereld – althans in de ontwikkelde landen – dezelfde trends worden waargenomen.

Het onvermijdelijke Darwinisme van de economie

Die observaties zijn belangrijk, omdat ze komaf maken met het idee dat de economische crisis de schuld is. Hans Eysink Smeets: “Het gaat niet louter om een (tijdelijke) crisis en het is ook niet zo dat de leegstand zomaar wild om zich heen grijpt. Er is daarentegen een zeer sterke volatiliteit op de retailmarkt, met sectoren die ineenstorten enerzijds en sectoren die uit de grond schieten anderzijds.”

Die sterke volatiliteit op de retailmarkt leidt volgens Eysink Smeets dan ook tot belangrijke conclusies en lessen. “In al onze binnensteden in de Benelux kunnen we als jaarringen het komen en vergaan van types handel aflezen. Laatst was ik bijvoorbeeld in Antwerpen, en van zodra je de zijstraatjes van de Meir (die overleeft het trouwens wel) inslaat, zie je panden waar ooit een winkel heeft ingezeten. Het zijn vaak appartementen geworden, maar in de gevel is nog ergens een logo van een kruidenier uit de eerste helft van de 20e eeuw.”

“Het is gewoon economisch Darwinisme”, aldus Eysink Smeets. “Eind de jaren vijftig verdwenen de ‘mama en papa’-winkeltjes voor de supermarkten en de echte retailers. Nu is datzelfde aan het gebeuren in regio’s als Dubai. Bij ons is het vandaag zo dat we moeten gaan accepteren dat het winkelbestand kleiner wordt. We zien steeds meer polarisatie in het aantal vierkante meters van winkelpanden: ofwel worden ze heel groot of worden ze heel klein.”

“Net zo revolutionair als de stoommachine”

Welke sectoren dan het meest met uitsterven bedreigd zijn? Alle sectoren waar heel sterke dalingen te zien zijn, maar evengoed alle sectoren die opvallend sterk groeien. “Iedereen die in een sector zit die volgens de NoCompromise Index in de afgelopen tien jaar met meer dan 30% gestegen of gedaald is, moet echt eens vel papier nemen en daarop zetten hoe hij zichzelf ziet evolueren in de komende tien jaar.”

“Want ook bij de sterke groeiers is de vraag of je niet over je eigen benen struikelt. De levensduur van alle businessmodellen wordt korter en korter. Uit ons rapport blijkt bijvoorbeeld dat shops die inkt cartridges verkopen een fenomenale groei hebben doorgemaakt de voorbije jaren. Ze zijn als paddenstoelen uit de grond geschoten, maar zijn vandaag ook weer even snel aan het terugvallen. Wie koopt zoiets immers nog in fysieke winkels?”

Dat de evolutie die zich vandaag op de retailmarkt voordoet niet meer dan de normale conjuncturele fluctuatie is, gelooft de retailconsultant niet. “We staan nog maar aan het begin van de internetrevolutie. In de voedingssector staan ze op dat gebied nog niet ver, maar als Amazon Fresh weldra in Duitsland opstart is het voor Amazon geen enkele moeite om de Benelux er ineens bij te nemen, en dan krijgen we een heel ander landschap.”

Volgens Eysink Smeets moeten we aanvaarden dat we ons in een net zo revolutionaire periode bevinden als in de 18e eeuw, toen de ontwikkeling van de eerste stoommachines een heuse industriële revolutie op gang trok. Anders dan heel wat andere experten gelooft hij echter niet dat ‘experience’ nu het toverwoord is om de traditionele retailers van de ondergang te redden.

“Alle oude wetten van de retail blijven geldig”

“Sommigen, zoals professor Cor Molenaar, zeggen dat winkels nu een bron van beleving en entertainment moeten worden. Daar geloof ik dus niet in: hoeveel entertainment kan een consument aan? Dat raakt hij ook beu, hoor. Het zijn nog altijd de ‘oude’ 4 P’s die het werk doen: het product en het assortiment, de prijs, je promotie en heel belangrijk blijft ook de plaats. Alle oude wetten van de retail blijven bestaan!”

Bovendien wijst Eysink Smeets er ook op dat ‘entertainen’ meestal ook niet het grote talent is van handelaars: “Retailers moeten niet te ver afwijken van hun ‘core business’. Die ‘experience stores’ die ze prediken blijven meestal maar bij woorden, of ze beseffen algauw dat het toch niet opbrengt. Hetzelfde geldt overigens voor producenten: hun flagshipstores slurpen ontzettend veel geld op, maar zijn zeer zelden een succes.”

Wat kunnen fysieke retailers dan wel doen? “Heel snel blijven veranderen en heel goed weten waar je staat. Besef dat de moeilijkheden van vandaag écht niet meer over gaan. Je moet dus je volledige business voortdurend  in zijn totaliteit in vraag blijven stellen en snel kunnen innoveren.”

Hans Eysink Smeets gaat op het RetailDetail Real Estate Congress op 20 maart het debat aan. Wil u er ook nog bij zijn? Schrijf u dan snel in, want het congres is bijna volzet!