3.000 stations-service environ
Selon CBRE, la Belgique compte quelque 3.000 stations-service. Environ la moitié d’entre elles appartiennent à des grandes compagnies pétrolières, tandis que les autres sont gérées par des chaînes indépendantes au des revendeurs.
« Comparativement aux autres pays européens, la Belgique compte beaucoup de stations-service, avec pour conséquence un volume de vente moyen relativement bas. Nos voisins affichent un volume annuel jusque 2 fois plus élevé que le nôtre », indique CBRE. Le spécialiste en immobilier s’attend donc à une baisse du nombre de stations. Depuis 2005 près de 600 pompes à essence ont fermé.
Shell et Texaco (Delek) tentent assidument d’étendre leur réseau, constate CBRE. Par ailleurs d’autres acteurs régionaux ou locaux, comme Pollet, Octa+, Maes et G&V multiplient le nombre de stations-service dans leur portefeuille. Mi-septembre G&V a d’ailleurs racheté à Exxon Mobil 44 stations Esso (tout en conservant le nom et les produits Esso).
Actuellement seules 18% des pompes à essence en Belgique sont automatisées, bien que leur nombre augmente constamment. « Elles maintiennent un niveau de prix bas, attirant les consommateurs avertis et augmentant ainsi le volume de vente et la marge bénéficiaire », explique CBRE.
Les stations-service le long des autoroutes sont très convoitées
Dans son rapport CBRE accorde une attention particulière aux stations-service situées le long des autoroutes : « Tous les grands acteurs pétroliers sont prêts à payer des fortunes pour décrocher l’exploitation de celles-ci. L’attribution de ces concessions se fait par le biais d’une vente publique organisée par les autorités. Car le carburant n’est pas le seul facteur à prendre en compte. L’appel d’offre public stipule bien souvent la mise à disposition de services annexes tels qu’un parking sous surveillance, un point de livraison/enlèvement, un restaurant ou un hôtel. »
Ces services supplémentaires s’ajoutent aux services habituels proposés dans les stations- service, comme le shop à sandwichs, le coin café et un assortiment alimentaire très ciblé, souvent en association avec un partenaire spécialisé. Ainsi Shell collabore avec Carrefour Express, Esso s’est associé avec Délifrance pour les sandwichs et Q8 avec Panos .
« Les prix actuels de l’immobilier (à la location ou à la vente) ne sont plus déterminés uniquement par l’actif sous-jacent (valeur du terrain/immeuble ou installation) et les volumes de vente de carburants mais également par le volume d’affaire généré par les services annexes proposés », souligne le consultant immobilier.
CBRE constate d’ailleurs un intérêt croissant pour d’autres types de services comme les terminaux bancaires, la possibilité d’affichage publicitaire, l’installation d’équipements produisant de l’énergie sur le site. « Ces services peuvent générer des revenus supplémentaires », précise CBRE.
Traduction : Marie-Noëlle Masure
