La Belgique résiste bien
En 2013 le retail en Belgique est parvenu à se maintenir. Selon Cushman & Wakefield cette stabilité est attribuable à la croissance démographique qui se poursuit et aux dépenses des ménages restés à niveau, malgré la crise. « La croissance démographique en Belgique est nettement plus élevée que dans la plupart des pays voisins. »
« Bruxelles compte même parmi les villes d’Europe qui connaissent la plus forte expansion », affirme Boris van Haare Heijmeijer, partenaire chez Cushman & Wakefield. Dans notre capitale la population a connu une croissance de 19% entre 2002 et 2012, alors qu’à Paris ce pourcentage est d’à peine 6% et à Berlin de 3% seulement.
« Les projets retail en cours de développement, tels que Docks Bruxsel (l’ancien Just Under The Sky, ndlr.) ou Uplace Machelen près de Bruxelles , sont donc justifiables dans le cadre de cette accroissement démographique, d’autant plus que cette croissance se manifeste surtout au nord-ouest de la région bruxelloise », ajoute Boris van Haare Heijmeijer.
Par ailleurs les dépenses des ménages ont continué d’augmenter ces cinq dernières années, et ce malgré la crise : depuis le deuxième trimestre 2008 les dépenses des ménages belges ont augmenté de 11%. Par rapport à nos pays voisins, seuls les ménages allemands sont plus dépensiers avec une hausse de 12 ,5%. A titre comparatif : la moyenne dans la zone euro est de +4%.
Moins d’emplacements sur-demandés
« Pourtant de nombreux retailers se disent préoccupés par la baisse des ventes durant la deuxième moitié de 2013 », indique le spécialiste en immobilier. Ce n’est d’ailleurs pas la seule source d’inquiétude (pour qui investit dans l’immobilier bien entendu) : même si la demande d’espaces commerciaux reste conséquente, de moins en moins de sites sont sur-demandés.
Les loyers des emplacements exclusifs restent stables pour l’instant, mais la pression a nettement baissé : « Sur les 236 espaces commerciaux dont nous suivons les valeurs locatives, 50% ont vu leur valeur locative augmenter durant les cinq dernières années, alors que 33% de ces endroits, généralement dans des rues secondaires, affichent une baisse de leur valeur locative », précise Boris van Haare Heijmeijer.
Selon Cushman & Wakefield, le marché des parcs commerciaux et des magasins en périphérie est sur la bonne voie : « On constate une nette amélioration de ce marché : on s’éloigne progressivement des sites classiques du type ‘boîtes à chaussures’ au profit d’une architecture de plus grande qualité. Un certain nombre de marques de gamme plus élevée suivent, et font que le retail warehousing se débarrasse peu à peu de son ancienne image discount. »
L’expert en immobilier estime qu’une hausse générale des loyers des commerces n’est pas encore en vue ( bonne nouvelle pour les retailers) : « Ce n’est que si le chiffre d’affaires des détaillants redevient attractif, y compris à l’étranger, que la demande connaîtra une reprise. »
Une année ‘grand cru’ pour les investisseurs
Après une année record pour l’immobilier commercial en 2012, avec un volume de transactions s’élevant à 889 millions d’euros, l’année 2013 fut également une année propice avec un volume de transactions de 756 millions d’euros. « Que le record n’ait pas été battu en 2013 s’explique par le fait qu’aucun gros contrat n’a été signé pour un shopping center », précise Arnaud de Bergeyck, head of capital markets retail.
Le bilan dans les trois segments de l’immobilier commercial belge (rues commerçantes en centre-ville, centres commerciaux et magasins en périphérie / retail parks) est positif. Les espaces situés dans les rues commerçantes en centre-ville principalement ont attiré de nombreux investisseurs : avec 374 millions d’euros en transactions ce segment établit un nouveau record (voir graphique).
Les magasins en périphérie et les retail parks arrivent en deuxième position, avec 320 millions d’euros en transactions. « Dans ce segment la plus grosse transaction de l’année a eu lieu en décembre : la vente de cinq sites Cora à la sicafi Ascencio pour un montant de 85 millions d’euros », indique Arnaud de Bergeyck.
« Les propriétaires sont peu disposés à vendre »
En 2013 plus de la moitié de l’immobilier commercial vendu dans notre pays (57% pour être précis) est passé aux mains d’investisseurs privés. Arnaud de Bergeyck : « L’immobilier commercial en 2013 semble avoir été l’option idéale pour quiconque recherchait une alternative aux bourses volatiles. »
Selon Cushman & Wakefield cette tendance devrait se poursuivre l’an prochain, car « proportionnellement aux revenus locatifs, les prix offerts pour l’immobilier commercial sont bien plus élevés en Belgique que dans nos pays voisins. » Cependant aujourd’hui la plupart des propriétaires sont peu disposés à vendre leurs biens : « Le principal frein sur ce marché demeure le manque d’ opportunités d’investissement de qualité. Il sera donc très difficile cette année de surpasser les chiffres de 2012 et 2013. »
Traduction : Marie-Noëlle Masure
