Les charges des centres commerciaux reviennent sur la table des négociations

Cela fait longtemps que les retailers et les gestionnaires de centres commerciaux divergent sur la façon dont les charges sont facturées aux locataires.  Un nouveau mémorandum des gestionnaires contient de bons éléments, mais reçoit quand même la mention insuffisante du secteur retail.

Le BLSC établit des lignes directives

Les charges sont des dépenses liées à l’entretien et à l’exploitation d’un centre commercial.  Ils s’ajoutent au prix du loyer et varient selon les centres puisqu’elles dépendent, notamment, des caractéristiques du bâtiment et de la politique de gestion du centre commercial.  Cela fait déjà un certain temps qu’elles sont un point de discussion entre les gestionnaires et les commerçants : les retailers espèrent davantage de transparence et de participation.

Le BLSC, le représentant des principaux propriétaires, investisseurs et managers des centres commerciaux en Belgique et au Luxembourg, a établi des lignes directives en ce qui concerne les charges.  Les directives ne sont pas contraignantes, mais le BLSC encourage ses membres à les appliquer.  Selon l’organisation, cela se fait déjà dans la plupart des cas.

La recherche de la transparence

Les directives ne contiennent pas beaucoup d’éléments nouveaux, précise Luc Plasman (Wereldhave), le président du BLSC : « Il s’agit des best practices.  Nous avons déjà négocié plusieurs fois avec Retail Forum Belgium et Comeos.  Nous connaissons les points sensibles et nous en tenons compte. »

Quelles sont alors les axes prioritaires ?  Le document BLSC vise surtout la transparence et propose des points de solution pour optimaliser la répartition des charges ainsi que l’établissement des budgets et des demandes d’offre.  Il contient également quelques recommandations qui ne sont pas encore suivies par tous les centres commerciaux.  Par exemple, d’éventuels déficits, suite à l’inoccupation ou aux plafonds négociés avec certains locataires, qui doivent être supportés par les propriétaires.

« Nous pensons aussi que la rétribution du gestionnaire ne doit pas être calculée en pourcentage des charges », précise Luc Plasman.  « Nous réclamons plutôt un montant fixe ou un pourcentage du loyer.  Finalement, les propriétaires ont intérêt à maintenir les frais très bas.  Les locataires se concentrent plutôt sur le coût global.  Les deux parties ont des intérêts parallèles. »

Un manque de dialogue

Qu’en pensent les retailers ?  Nous avons demandé l’avis de Comeos.  L’organisation applaudit l’initiative de BLSC, mais s’étonne du manque de dialogue.  « Le document a été établi unilatéralement, même si nous avons eu de nombreux moments de concertation avec le BLSC ces deux dernières années.  L’input des commerçants n’a pas été suffisamment pris en considération », pense Stany Vaes, Head of Regulatory Affairs chez Comeos.

 « Le document contient certainement de très bons points, mais il en manque d’autres.  Les locataires veulent être traités comme des clients.  Nous nous attendons à ce que l’information soit soigneusement transmise aux locataires.  Cela serait possible, par exemple via une plate-forme permettant au commerçant pour se connecter pour consulter toutes les factures et autres documents.  Jusqu’à présent, cela ne peut se faire que sur rendez-vous, à consulter au siège social du gestionnaire, sans aucune possibilité de prendre des copies. »

Un plaidoyer pour la commission des charges

Comeos plaide également en faveur de l’installation d’une commission des charges dans les grands centres commerciaux, selon le modèle néerlandais.  Les locataires ainsi que le propriétaire et le gestionnaire sont représentés dans cet organisme consultatif.  « Cela améliorerait le dialogue et la compréhension mutuelle.  Puisqu’aujourd’hui, les deux parties éprouvent de nombreuses frustrations. »

Luc Plasman pense que ce n’est pas une bonne idée : « Nous craignons que les locataires se font parfois guidés par une vision à court terme, et sont dès lors tentés d’épargner sur les coûts de sécurité ou d’entretien, notamment.  Tous les trois ans, ils ont la possibilité de partir.  Les propriétaires voient les choses à plus long terme. »

Conclusion ?  On ne parle pas encore d’accord entre les deux parties, mais il semblerait que le dialogue se mette à nouveau en place.  Le 10 mars, Comeos discutera amplement de ce sujet avec les membres de la Commission Immobilier & Expansion.  A suivre très certainement …