Le paysage commercial physique se transforme sous l’impact du e-commerce, mais la location de magasins reste à niveau. Les retailers du segment moyen sont de plus en plus nombreux à s’implanter dans les retail parks.
Loyers stables
Malgré un contexte difficile pour les retailers, le marché de l’immobilier commercial résiste bien, estime l’agent immobilier JLL. Début décembre la surface commerciale totale louée dans notre pays s’élevait à plus de 370.000 m², soit 10.000 m² de plus comparé à début décembre l’an dernier.
Selon JLL, le volume total atteindra environ 390.000 m² d’ici la fin de l’année, soit un peu plus que l’an dernier. Début décembre le nombre de transactions (851) se situait déjà 4% au-dessus du nombre total de transactions enregistrées sur l’ensemble de l’année 2015. Une transaction moyenne comprenait 435 m², soit une baisse de 7%. Il y a donc eu davantage de transactions comparé à l’an dernier, mais d’une surface moyenne plus petite. Les loyers sont restés stables dans les zones exclusives, mais sont sous pression dans les zones secondaires.
Croissance des retail parks
A noter que les magasins en périphérie représentent plus de la moitié du volume de prise en occupation (51%). Les commerces de mode sont de plus en plus nombreux à s’installer dans les retail parks, constate Thierry Debourse, head of retail chez JLL. Ils y recherchent une meilleure rentabilité et une meilleure accessibilité. Les retail parks pourrait devenir des points de retrait pour les commandes en ligne.
La prise en occupation dans les grandes artères commerciales est restée à niveau (32%), alors que les shopping centers représentent les 17% restants du volume de prise en occupation. Le segment des shopping centers est dans une phase d’innovation, qui a été amorcée par le centre commercial Docks Bruxsel, ouvert récemment, et qui se poursuivra par l’ouverture de Rive Gauche à Charleroi et The Mint à Bruxelles.
Cette année le nombre de m² a fortement augmenté, non seulement grâce à l’ouverture de Docks Bruxsel et de deux nouveaux magasins IKEA, mais également grâce à l’ouverture et/ou extension de 21 retail parks.
‘Phygital stores’
Parmi les retailers les plus expansifs cette année figurent Rituals (10 transactions) et Kruidvat (9 transactions), suivis d’Action et Alter Smoke avec chacun 7 transactions. Primark totalise 4 transactions, à Bruxelles, Anvers, Mons et Charleroi, pour une surface totale de plus de 27.000 m².
En 2016 jusqu’à présent H&M a signé pour 8.700 m², dont 2.500 m² dans le nouveau centre commercial Rive Gauche à Charleroi, mais également dans des magasins en périphérie à Froyennes (2.000 m²) et à Lommel (1.600 m²). Cette année Zara a loué 8.600 m² répartis sur trois transactions, variant entre 2.500 et 3.300 m², dans les centres commerciaux Waasland Shopping, Rive Gauche à Charleroi et Place de la Cathédrale à Liège.
Conclusions selon Thierry Debourse ? La croissance provient des innovations : nouveaux projets, redéveloppements, extensions, mais également des concepts commerciaux novateurs. L’e-commerce oblige les retailers à revoir leur stratégie, ils doivent miser sur l’omni-canal. Ils transforment leurs magasins physiques en ‘phygital stores’, une combinaison entre une pointe de vente physique et une plateforme de services digitale.
En outre l’e-commerce a également un impact sur l’immobilier logistique, indique Walter Goossens, head of industrial & retail leasing. Plus d’un tiers de toutes les transactions logistiques concerne le retail et l’e-commerce. Durant l’année écoulée la croissance a atteint 250%.
Location surfaces commerciales en m²
