Les loyers de l’immobilier commercial en Belgique ont baissé de 3 à 20% durant l’année écoulée, indique le rapport annuel de JLL. Les rues commerçantes sont moins populaires, tandis que les magasins en périphérie et les centres commerciaux couverts ont la cote.
Le changement constant est une tendance en soi
Jusqu’à présent Jones Lang LaSalle a loué 780 nouveaux magasins en 2018, l’équivalent de 330.500 m² de surface de vente, soit quasi autant que l’année auparavant. La demande d’espaces commerciaux dans les rues commerçantes est en très net recul (-13% en termes de surface louée), tandis que les centres commerciaux couverts et les magasins en périphérie gagnent du terrain. Le retail est un marché en mutation : JLL observe des décalages entre les différents secteurs d’activités et des prix toujours plus flexibles. Ainsi la part des concepts horeca chez JLL est en hausse, avec entre autres l’ouverture d’un ‘food court’ temporaire de 650 m² au sein de City 2 et de nouveaux concepts food dans les ‘high streets’, où « ils offrent une alternative aux segments sensibles au e-commerce ».
Les retailers dans le secteur des loisirs sont eux aussi très actifs : « Leur activité répond à la demande d’expérience et est présente dans tous les segments du marché », indique l’agent immobilier. Decathlon par exemple ouvre des magasins urbains et en périphérie de plus petit format. Le changement constant est une tendance en soi sur le marché du retail, estime JLL : les commerçants doivent répondre à la demande d’expérience et s’adapter au changement de mode de consommation.
Les propriétaires obligés de baisser leurs loyers
La flexibilité est de mise non seulement pour les retailers, mais également pour les propriétaires : ils se voient contraints de répondre à la demande de loyers moins élevés émanant des retailers. Cette année les loyers ont effectivement diminué, et cette fois dans tout le pays. Sous pression des chiffres d’affaires en baisse des retailers les loyers de l’immobilier commercial ont diminué de 3 à 20%.
Même les loyers les plus élevés dans les rues les plus exclusives de notre pays ont diminué : les loyers sur le Meir à Anvers sont passés de 2000 euros par m² par an à 1950 euros et les loyers de la rue Neuve sont descendus à 1850 euros. Seule la nouvelle zone piétonne de Bruxelles a vu ses loyers augmenter. Pour 2019 JLL s’attend à ce que les loyers dans les rues commerçantes et les centres commerciaux continuent de baisser, tandis que les loyers des retail parks et des magasins en périphérie augmenteront.
Les projets en périphérie dominent le portefeuille immobilier de JLL. En 2019 le groupe prévoit la réception finale de 343.000 m², dont 215.000 m² d’entrepôts. Les plus grandes transactions de 2018 étaient l’installation de Chaussea à la rue Neuve (ex-Esprit), les 1550 m² loués à Kiabi dans la Steenstraat à Bruges (ex-New Look), l’ouverture d’Arket à la Toison d’Or à Bruxelles et l’ouverture d’AS Adventure et Juttu au Woluwe Shopping (ex-Habitat).
