Les nouveaux parcs retail provoquent-ils plus d’inoccupation ?

L’ouverture d’un nouveau parc commercial entraîne-t-elle une augmentation de l’inoccupation dans le centre-ville ? Un étudiant de l’AP Collège universitaire d’Anvers l’a vérifié.

Les investisseurs préfèrent les parcs

Le taux d’inoccupation dans les centres-villes est en hausse depuis des années, tandis que de nouveaux parcs commerciaux continuent de voir le jour à la périphérie des villes. Avec sa politique de renforcement des centres, le gouvernement flamand tente d’empêcher la croissance de l’immobilier commercial en dehors de la ville, dans l’espoir de remplir à nouveau les centres-villes. Mais y a-t-il un lien ? Louis Duhamel, étudiant en immobilier à l’AP Collège universitaire d’Anvers, a exploré la question dans son projet de bachelor.

Au cours des cinq dernières années, les complexes commerciaux en plein air ont certainement obtenu de meilleurs résultats que leurs homologues en magasin, un phénomène auquel Covid-19 a assurément contribué. Des taux d’inoccupation nettement inférieurs, des valeurs locatives stables – bien que nettement inférieures – et des coûts moins élevés font des parcs commerciaux des biens d’investissement souhaitables. En conséquence, les investisseurs se détournent de plus en plus de l’immobilier commercial, ce qui entraîne une augmentation du nombre de parcs commerciaux.

Pareil pour toutes les villes

La hausse des taux d’inoccupation peut-elle donc être liée aux nouveaux parcs commerciaux en Flandre ? Duhamel a analysé l’impact de l’ouverture d’un parc commercial dans quatre villes flamandes : Bruges, Wetteren, Roeselare et Lier. Y avait-il une nette différence dans les chiffres de l’inoccupation avant et après l’ouverture d’un parc commercial dans la région ?

Il s’est avéré que non. L’inoccupation dans les zones commerciales centrales a augmenté partout de façon marquée, mais elle n’a pas augmenté plus ou moins là où il y avait un nouveau parc commercial. « Les villes suivent presque toutes la tendance de la moyenne belge, » explique Duhamel à Locatus. Comme n’y a pas de rupture dans la tendance aux alentours de l’ouverture, il est difficile de lier l’ouverture d’un parc commercial à la hausse des chiffres d’inoccupation.

Seule Lier, qui a ajouté beaucoup d’espaces vacants après l’ouverture d’un petit parc commercial sur l’Antwerpsesteenweg, fait figure d’exception – ce qui pourrait confirmer la règle. « Il est fort probable que d’autres facteurs, plus influents, soient à l’origine de l’inoccupation, » conclut Duhamel, faisant référence à l’évolution du comportement des consommateurs et à l’impact des achats en ligne.