Comment l’immobilier commercial répond-il à l’évolution du comportement d’achat ?

L’e-commerce ne supplante pas le magasin physique, mais stimule les retailers et les centres commerciaux à déployer des concepts innovants. Il s’agit de répondre aux attentes des millennials et de la génération Z, estime le conseiller immobilier JLL.

‘Shopping hubs’

Selon l’analyse de JLL, 2017 a été une année ‘moyenne’ pour le secteur de l’immobilier commercial, avec d’ici fin décembre environ 350.000 m² d’espaces commerciaux loués, via 681 transactions :  donc nettement moins que les 450.000 m² de 2016. A noter toutefois que l’année dernière bon nombre de grands projets, tels que Rive Gauche, Docks Bruxsel et l’extension des Grands Prés, ont ouvert leurs portes. Par ailleurs en 2017 il y a eu moins de réceptions définitives de retail parks  (seulement 60.000 m², contre une moyenne quinquennal de 164.000 m² par an).

Les loyers dans les rues commerçantes exclusives sont restés stables : 2.000 euros par m² par an. Toutefois les moyennes sont parfois trompeuses : le Meir à Anvers est attractif sur toute sa longueur ; la rue Neuve à Bruxelles par contre est plus prisée côté sud (où la jonction avec The Mint est un atout), tandis que sa cote baisse à hauteur de City 2. Le passage dans les centres commerciaux couverts diminue et par conséquent les loyers aussi. En revanche les prix augmentent dans les retail parks, où la demande dépasse l’offre. Malgré le regain d’intérêt pour les centres-villes, bon nombre de retailers continuent de s’orienter vers la périphérie, précise Thierry Debourse, responsable retail : « Dans ce domaine H&M donne le ton et les autres acteurs suivent. On observe également l’apparition de ‘shopping hubs’, un mix de retail physique et de points de retrait du e-commerce. »

Diversification de l’offre

La croissance du e-commerce ne se traduit pas par un recul du magasin physique, souligne Debourse, surtout en Belgique où la part de l’online reste plutôt limitée. Même les millennials et la génération Z aiment faire leur shopping dans les magasins physiques. « Mais la question est de savoir dans quels magasins ? Nous constatons un changement dans le paysage du retail. » L’immobilier commercial suit l’évolution du comportement d’achat du consommateur.

Quelques tendances :

• Les grandes chaînes internationales diversifient leur offre, comme le groupe H&M par exemple, qui récemment a lancé les marques Moki et Weekday à Anvers et Arket à l’avenue de la Toison d’Or à Bruxelles. Le groupe Inditex se diversifie avec Pull & Bear et Oysho et recherche des espaces commerciaux pour son concept Stradivarius. AS Adventure a lancé les concepts Juttu et Yaya.
• De nouveaux concepts urbains, comme le concept Ikea city par exemple,  s’adressent aux millennials qui souhaitent faire leur shopping en centre-ville. Decathlon aussi a lancé un concept citadin dans le centre commercial The Mint.  De nouveaux concepts apparaissent également dans le segment de la beauté, notamment Atelier Rebul, NYX, Kiko, M.A.C. ou encore Bobbi Brown.
• Souvent les nouveaux venus s’installent d’abord à Bruxelles et Anvers, ou dans d’autres villes faisant partie des ‘Mains Six’ (Gand, Hasselt, Liège ou Bruges). Quelques exemples : la marque de cosmétiques Atelier Rebul (présente dans différents centres-villes), Kiabi (Médiacité Liège et The Mint) et Uniqlo (The Mint). De nouvelles enseignes ont fait leur apparition dans le domaine de l’optique (notamment Ace&Tate et Eyes+More) et dans le secteur de la chaussure (Dr. Martens et The Athlete’s Foot). Le retailer de luxe Prada est un nouveau au boulevard de Waterloo à Bruxelles.
• Les enseignes discount, tels que Trafic et Action, ressentent moins la montée des ventes en ligne et son expansifs.
• La part du Food &Beverage dans les centres commerciaux et les rues commerçantes continue de grimper et occupe désormais 15% de la surface. Ici tout tourne autour de l’expérience client. A titre d’exemple citons O’Learys, Burger King, Bavet, O’Tacos… . Les concepts de supermarchés tels que Färm, Sequoia,  Cru et Delitraiteur eux aussi s’étendent.

Quelques grands projets d’immobilier commercial sont en cours de développement, notamment Turnova (Turnhout), Quartier Bleu (à Hasselt), The Leaf (un retail park de 28.000 m² à Ternat) et le retail park Gova (18.000 m² à Lierre), qui accueillera notamment un Decathlon. Les indicateurs économiques tels que la confiance du consommateur et le taux de chômage sont au vert. Les perspectives pour les retailers sont donc plutôt favorables, conclut Debourse.

Graphique : surface commerciale louée en m²