« La crise sanitaire, une thérapie de choc pour l’immobilier commercial »

Les taux d’inoccupation en hausse et la baisse des loyers illustrent l’impact de la pandémie sur l’immobilier commercial. Les retailers soumettent leur réseau à un examen critique, mais constatent également que l’e-commerce a ses limites.

Demande en baisse

Les chiffres relatifs à l’immobilier commercial publiés par le consultant JLL dans son bilan d’une année 2020 exceptionnelle n’ont rien d’engageant : le taux d’inoccupation atteint 9,4 %, les loyers sont sous pression et peu de nouveaux projets commerciaux ont été lancés. La demande de surfaces commerciales a chuté de 17 %. La baisse est particulièrement marquée pour les centres commerciaux (-59 %) et les rues commerçantes (-29 %), tandis que les parcs commerciaux enregistrent une croissance minime de 1 %.
 

Les loyers les plus élevés continuent de baisser à 1600 euros le mètre carré sur le Meir et 1300 euros le mètre carré dans des centres commerciaux comme Woluwe et Wijnegem. Les retailers soumettent leurs réseaux de magasins à un examen critique et renégocient les contrats. Ils sont plus disposés que jamais à déménager s’ils peuvent trouver de meilleures conditions ailleurs – comme l’a fait Triumph sur le Meir. Pour résumer, le secteur est sens dessus dessous.

Supermarchés

Certains segments se sont cependant révélés très dynamiques. La superficie occupée par les supermarchés a triplé par rapport à 2015. La plus forte expansion est à mettre au crédit d’Albert Heijn, de Jumbo et de Lidl. L’aménagement intérieur et la décoration se portent également très bien, notamment Jysk, Maisons du Monde et Overstock Home. « À présent qu’ils sont confinés, les Belges attachent plus d’importance à leur intérieur », explique la Head of Retail Evelien Van Hoecke. Dans le secteur du foodservice, Hawaiian Poké Bowl et Belchicken restent dynamiques, alors qu’Action et vanHaren (grâce à l’acquisition des 40 magasins Brantano) sont en nette expansion. La mode, en revanche, est retombée à un tiers de son niveau d’il y a cinq ans. « On assistera à un shake-out. »
 

Le marché belge du retail a accueilli peu de nouveaux acteurs l’année dernière. La marque de luxe Elisabetta Franchi s’est implantée à Bruxelles, la marque de vêtements pour enfants Mayoral a ouvert son premier magasin belge à Charleroi, la banque numérique Aion a inauguré un établissement phare sur l’avenue de la Toison d’Or, Miele a ouvert un centre d’expérience sur l’avenue Louise et la marque de bijoux Lucardi a fait son entrée à Wijnegem. L’année 2020 a également été marquée par les grands débuts de Dunkin’ et de la marque de voitures électriques Polestar en Belgique.

Nouvel équilibre

C’est la province du Hainaut (12,7 %) qui affiche le taux d’inoccupation le plus élevé. Elle est suivie du Limbourg, où l’ouverture du nouveau projet Quartier Bleu a quand même eu un impact sur le centre-ville de Hasselt. C’était l’un des rares nouveaux projets de retail l’année écoulée, avec Turnova à Turnhout, le parc Frunshopping à Bertrix et le parc retail Parenthèse à Gosselies. Et on ne recense pratiquement aucun nouveau projet en préparation pour l’année prochaine : tous les projets annoncés seront révisés, reportés ou annulés. Seules les ouvertures du parc commercial Malinas à Malines et l’extension du Westland Shopping Center sont acquises.
 

Perspectives sombres ? Tant que le tourisme ne reprendra pas, la situation restera compliquée pour le commerce, affirme Evelien Van Hoecke. « Les consommateurs reportent certains achats jusqu’à ce qu’ils puissent à nouveau faire du shopping. Les plus jeunes surtout veulent à nouveau sortir, rencontrer des gens et voyager le plus vite possible. Le shopping en ligne se heurte à ses limites : les commerçants ont identifié le plafond et un nouvel équilibre se crée. Cela va modifier la relation entre les propriétaires et les locataires : les retailers exigent plus de flexibilité et revoient leurs attentes à la hausse en matière de durabilité. De nouveaux concepts apparaissent, comme l’occasion ou la location. Les boutiques deviennent multifonctionnelles et intègrent de nouvelles fonctionnalités comme des tests, des démonstrations et des expériences en synergie avec le web. »

Inoccupation par province (JLL/Locatus)