Pour la cinquième année consécutive, CB Richard Ellis (CBRE), le plus grand consultant en immobilier de Belgique, a réalisé sa grande enquête retail, à laquelle ont participé 130 chaînes de magasins nationales et internationales, implantées dans notre pays. L’enquête a eu lieu durant les mois de juillet, août et septembre, en pleine crise de l’euro, avec en toile de fond une baisse de confiance des consommateurs. Malgré tout les retailers restent optimistes et ambitieux.
4 chaînes sur 5 envisagent une expansion
La plupart des enseignes en Belgique continuent à chercher des possibilités d’expansion : 78% affirme être à la recherche de points de vente supplémentaires ; un pourcentage légèrement supérieur à celui de 2010, où 75% envisageait une expansion. La volonté d’expansion est la plus marquée dans le secteur alimentaire et les supermarchés avec 91%, les chaînes d’aménagement de la maison et du jardin (88%) semblent également avoir de plus hautes aspirations que les années précédentes. Les enseignes vendant des vêtements et des chaussures (74%) et les chaînes de sports et loisirs (73%) ont des projets un rien moins ambitieux.
Les enseignes belges s’intéressent principalement aux villes commerciales de grande et moyenne importance, où ils ont souvent déjà un à deux points de vente. Par contre, ils se sentent peu attirés par les petites villes.
Demande d’espaces plus grands et exclusifs en centre-ville
Une chaîne sur cinq recherche des surfaces commerciales plus grandes. Pour les enseignes alimentaires et les supermarchés la proportion est de un sur trois. Les retailers en question souhaitent proposer un assortiment plus large, accueillir davantage de clients et offrir un meilleur confort à leur clientèle. Quelques chaînes seulement optent pour des surfaces plus réduites, parce qu’elles y sont contraintes vu les loyers trop élevés dans les endroits exclusifs.
« A noter, la demande croissante de grandes surfaces commerciales en centre-ville », remarque Patrick Tacq, responsable Retail chez CBRE. « Un nombre important de nouvelles enseignes et d’enseignes existantes optent plutôt pour des espaces commerciaux de 2.000 m² ou plus. Pensez par exemple à Primark, Forever 21, Marks & Spencer, mais également H&M. L’offre de telles surfaces dans des endroits exclusifs est très réduite. C’est pourquoi l’on constate une légère hausse des loyers pour ce type de magasin. »
Sur les sites commerciaux exclusifs les places sont comptées
La plupart des retailers estiment que la Belgique a suffisamment de m² de surfaces commerciales à proposer. Ils ne prévoient pas de grands problèmes à trouver des espaces appropriés. Toutefois une chaîne sur quatre se fait du souci quant à l’offre de surfaces commerciales en dehors du centre-ville : par la régionalisation de la politique commerciale et suite aux directives récentes, le développement de l’offre d’espaces commerciaux est soumis à des conditions plus sévères. Les autorités souhaitent ainsi limiter les constructions en bordure de route et protéger les centres-villes.
Selon les retailers actuellement les possibilités d’expansion sont bien plus importantes qu’auparavant. « Toutefois le nombre de nouveaux projets commerciaux pour les années à venir est au plus bas », affirme Partick Tacq. « Une conséquence d’une économie incertaine, de conditions de financement difficiles et d’une politique d’urbanisation plus stricte. Certaines cellules commerciales existantes sont actuellement inoccupées, mais en général elles se situent dans des endroits peu recherchés. Sur les sites commerciaux exclusifs les places sont comptées. »
Plus de 40% des enseignes belges n’excluent pas une hausse des loyers de l’immobilier commercial dans les 12 mois à venir – un pourcentage bien plus élevé que l’an dernier. Toutefois 54% estime que les loyers resteront stables.
Trois chaînes sur cinq constatent une baisse du pouvoir d’achat
Un peu moins de 60% des retailers constate une baisse du pouvoir d’achat parmi leurs clients suite à la situation économique défavorable. Cette baisse du pouvoir d’achat est ressentie principalement par les chaînes de sports et loisirs où ils sont trois sur quatre à faire ce constat.
La baisse du pouvoir d’achat se traduit principalement par une diminution des achats impulsifs et ce principalement pour les articles de mode et de l’aménagement de la maison et du jardin. D’autre part le Belge semble économiser sur l’alimentation et acheter moins régulièrement des articles de sport. Toutefois il ne semble pas vouloir faire des concessions au niveau de la qualité : moins d’un retailer sur dix constate une évolution vers des alternatives meilleur marché.
Baisse du pouvoir d’achat ou non, les chaînes belges prévoient une hausse de leur chiffre d’affaires dans les 12 mois à venir. Exception notoire : les chaînes de sport, où un retailer sur trois craint des chiffres en baisse.
Anvers, ville commerçante favorite et Bruxelles, la plus rentable
Pour la cinquième année consécutive les chaînes de magasins ont élu Anvers comme leur ville commerçante favorite. Bruxelles occupe à nouveau la deuxième place, mais est considéré comme la ville la plus rentable de notre pays.
Toutefois certaines enseignes citent Bruxelles et Anvers comme ‘les moins rentables’, ce qui indiquerait que pour les chaînes en question les loyers deviennent impayables. « Certains retailers iront à leur perte si les loyers continuent à augmenter. Ces loyers s’élèvent actuellement à 1.700 euros/m² par an à Anvers et 1.600 euros/m² par an à Bruxelles pour des magasins d’une surface de 200m² », explique Patrick Tacq de CBRE.
Le W Shopping à Woluwe a reconquis auprès des retailers sa première place de shopping center favori, suivi de Wijnegem, avec quelques voix de différence seulement. Comme par le passé le Waasland Shopping Center à Saint-Nicolas occupe la troisième place. Les centres commerciaux K in Kortrijk à Courtrai et L’Esplanade à Louvain-la-Neuve eux aussi obtiennent de bons scores.
Les retailers félicitent Anvers, Gand, Courtrai et Louvain pour l’évolution positive de leur politique commerciale et estiment par contre que Bruxelles, Liège, Charleroi, Turnhout et Saint-Nicolas ont encore des efforts à fournir dans ce domaine.
Les retailers favorables au maintien des soldes
La polémique qui a opposé les petits commerçants et les organismes d’entrepreneurs indépendants Unizo et NSZ à certaines enseignes ayant enfreint la législation en matière de soldes, est bien connue. Toutefois ceci a créé l’impression que toutes les chaînes retail étaient contre la période d’attente avant les soldes. Rien n’est moins vrai, comme le démontre l’enquête CBRE: même les grandes enseignes en Belgique reconnaissent l’utilité de la période des soldes, ainsi que la période d’attente avant les soldes et souhaitent maintenir cette règlementation. Parmi les chaînes de mode, les trois quarts sont favorables à une période officielle de soldes fixée par une loi et 67% estime que la période d’attente avant les soldes doit être maintenue.
– Traduit par Marie-Noëlle Masure
