Même les emplacements exclusifs perdent de leur valeur

L’immobilier commercial commence à perdre de sa valeur même dans les endroits exclusifs. Cette tendance, venue du Royaume-Uni, est également perceptible aux Pays-Bas et commence à se manifester aussi en Belgique.

Dévaluations massives

Les biens commerciaux situés dans des endroits considérés habituellement comme exclusifs – dans le centre-ville historique – commencent à perdre de leur valeur. Alors que les emplacements de second choix sont déjà en chute libre depuis longtemps, les espaces commerciaux d’exception avaient jusqu’à présent échappé à cette tendance. Mais c’en est fini, conclut le journal néerlandais Financieele Dagblad sur base de chiffres semestriels publiés par de grands fonds immobiliers.

Vastned, par exemple, a vu la valeur de son portefeuille aux Pays-Bas diminuer de 2,9 millions d’euros durant le semestre écoulé. Il s’agit principalement de magasins situés dans les centres-villes historiques, une catégorie qui jusqu’à présent était très prisée : durant la même période l’année auparavant la valeur avait augmenté de 13 millions d’euros, précise FD. Cette tendance à la baisse est également perceptible chez Wereldhave et Unibail.

Un signe avant-coureur

Mais ceci n’est qu’un signe avant-coureur d’une vague de dévaluation nettement plus importante, estiment les analystes. « Nous sommes très pessimistes concernant les grandes rues commerçantes » , indique Herman van der Loos de DeGroof Petercam. Il évoque l’écart devenu trop grand entre l’immobilier commercial exclusif et secondaire, qui maintenant s’atténue quelque peu.

Il s’agit d’un phénomène international : chez Cushman & Wakefield une tendance à la baisse (naissante) commence à se manifester dans les villes belges. Les grands espaces commerciaux en particulier se louent difficilement et les retailers renégocient leurs contrats pour obtenir des loyers plus bas.

Plus prudent et plus innovant

La tendance viendrait du Royaume-Uni, où la vacance commerciale sévit depuis des années déjà et où actuellement une ‘tempête retail’ bat son plein dans l’immobilier. Le fait que la pénétration du e-commerce y soit la plus élevée d’Europe n’est donc pas un hasard. « S’agissant de la valeur des immeubles, il semble qu’au Royaume-Uni les dévaluations soient perçues plus rapidement », explique Tom Berkhout de la Nyenrode Business Universiteit.

Néanmoins Cushman & Wakefield constate aussi des évolutions positives, notamment en Belgique : non seulement la demande de magasins en périphérie reste élevée, mais en plus les retailers commencent à s’adapter au nouveau paysage, avec de nouveaux concepts et technologies. Le magasin physique continuera de jouer un rôle important, « mais les commerçants et les bailleurs devront se montrer plus prudents et innovants », estime le groupe immobilier.