België houdt al bij al goed stand
De retail in ons land heeft vorig jaar goed stand gehouden. Volgens Cushman & Wakefield is dat te danken aan de demografische groei die zich doorzet én aan de gezinsbestedingen die op peil bleven, crisis of niet. “De demografische groei is in België aanzienlijk hoger dan in de meeste buurlanden.”
“Brussel is zelfs één van de sterkst groeiende steden van Europa“, zegt Boris van Haare Heijmeijer, partner bij Cushman & Wakefield. In onze hoofdstad groeide de bevolking tussen 2002 en 2012 aan met bijna 19%; in Parijs was dat maar met een kleine 6% en in Berlijn zelfs maar met 3%.
“De geplande retailontwikkelingen – denk maar aan Docks Bruxsel (het vroegere Just Under The Sky, nvdr.) of Uplace Brussels zijn dan ook te verantwoorden in het kader van deze bevolkingsgroei, zeker omdat die zich het sterkst manifesteert in de Noord-Westrand van de Brusselse regio“, aldus nog Boris van Haare Heijmeijer.
Bovendien zijn de huishoudbestedingen de voorbije vijf jaar blijven stijgen, en dat ondanks de crisis: sinds het tweede kwartaal van 2008 zijn Belgische gezinnen ruim 11% méér gaan uitgeven. In onze buurlanden doen enkel de Duitse gezinnen beter: +12,5%. Ter vergelijking: het gemiddelde van de eurozone bedraagt amper +4%.
Minder locaties overbevraagd
“Toch zijn vele retailers bezorgd over dalende omzetten in de tweede helft van 2013“, tempert de vastgoedspecialist de feestvreugde. En dat is niet de enige reden tot ongerustheid (voor wie in vastgoed heeft geïnvesteerd, wel te verstaan): de vraag naar winkels mag dan nog steeds behoorlijk zijn, almaar minder locaties zijn overbevraagd.
De huurwaarden in toplocaties zijn vooralsnog stabiel, maar de druk is er zeker afgenomen: “Van de 236 retaillocaties waarvan we de huurwaarden opvolgen, zijn er de laatste vijf jaar exact 50% gestegen in huurwaarde, maar op 33% van deze plaatsen werd een daling opgetekend, veelal in secundaire straten“, aldus Boris van Haare Heijmeijer.
Volgens de Cushman & Wakefield-specialist is de markt van retailparken en baanwinkels wel in relatief goede doen: “Er is een duidelijke upgrading aan de gang in deze markt: men gaat steeds verder weg van de klassieke ‘schoendozen’ richting kwaliteitsvollere architectuur. Een aantal ‘betere’ merken volgt en maakt dat retail warehousing stilaan verlost geraakt van zijn vroegere discountimago.”
Alles bij elkaar ziet de vastgoedspecialist de winkelhuurprijzen dan ook niet onmiddellijk stijgen (en dat is goed nieuws voor de retailers). “Pas wanneer de omzetten van de retailers opnieuw aantrekken, ook in het buitenland, zal de druk op de huurprijzen weer toenemen”, zo verwacht Boris van Haare Heijmeijer.
‘Grand cru’-jaar voor investeerders
Na het recordjaar 2012, waarin alles samen voor 889 miljoen euro winkelvastgoed van eigenaar wisselde, was ook 2013 een beresterk jaar met een transactievolume van 756 miljoen euro. “Dat het record niet werd geklopt, komt doordat er in 2013 geen grote shoppingcenterdeal werd afgerond”, zegt head of capital markets retail Arnaud de Bergeyck.
De drie segmenten van het Belgische retailvastgoed (centrumstraten, winkelcentra en baanwinkels/retailparken) bleven het goed doen. Vooral voor panden in de winkelstraten van onze steden was er een toegenomen interesse: dat segment noteerde met 374 miljoen euro aan transacties een nieuw record (zie grafiek).
Op twee staan de baanwinkels en retailparken, goed voor 320 miljoen euro aan transacties. “In december werd in dit segment nog de grootste winkeltransactie van het jaar genoteerd, met de verkoop van vijf Cora-sites aan de bevak Ascencio”, aldus Arnaud de Bergeyck. Die deal was goed voor zowat 85 miljoen euro.
Weinig animo om te verkopen
“Meer dan de helft van het winkelvastgoed dat in 2013 in ons land werd verkocht, 57% om precies te zijn, ging naar private investeerders”, zegt Arnaud de Bergeyck: “Winkelvastgoed is dus ook in 2013 een ideale uitwijkmogelijkheid gebleken voor wie op zoek was naar een alternatief voor de volatiele beurzen.”
Dat zal volgens de vastgoedspecialist ook dit jaar zo blijven, want “in verhouding tot de huuropbrengst worden in België véél hogere prijzen geboden voor goed winkelvastgoed dan in onze buurlanden.” Alleen zijn de meeste eigenaars vandaag niet meteen geneigd om hun panden te koop aan te bieden: “De voornaamste rem op deze markt is en blijft dan ook het gebrek aan kwalitatieve investeringsopportuniteiten. Het zal dan ook niet makkelijk zijn om dit jaar de cijfers van 2012 en 2013 te kloppen.”
