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L’alimentation, la décoration et la santé évincent progressivement la mode dans les rues commerçantes et les centres commerciaux belges. Les loyers baissent, sauf ceux des commerces de périphérie. Et bien entendu : la frontière entre le magasin physique et la vente en ligne continue de s’estomper.
Nouveaux supermarchés
C’est une évolution étonnante : durant l’année écoulée le nombre de transactions locatives dans les rues commerçantes dans les secteurs de la mode et des accessoires a reculé de respectivement 28% et 30%, comparé à la moyenne quinquennale. En revanche on observe une hausse pour les secteurs des supermarchés, du food, de la décoration et de la santé/beauté. Pour les supermarchés – en particulier les concepts de plus petit format comme le nouveau venu Delhaize Fresh Atelier – le volume en 2019 s’est même élevé à plus du double de la moyenne quinquennale.
Le bilan annuel de l’immobilier commercial belge rédigé par le groupe immobilier international JLL indique que les enseignes alimentaires et les chaînes horeca ne peuvent payer les mêmes loyers que les grandes marques de mode. De plus les marges réalisées par les retailers dans leurs magasins physiques diminuent et il faut tenir compte également du coût de l’e-commerce. La combinaison de tous ces facteurs résulte en une baisse des loyers exclusifs pour l’immobilier commercial en 2019 : le loyer prime pour des rues commerçantes comme le Meir à Anvers s’élève actuellement à 1.850 euros par m² par an, soit une baisse de 5% sur base annuelle. Le loyer prime pour les centres commerciaux comme Wijnegem s’élève à 1.350 euros, là aussi une baisse de 5%. Seul le loyer des commerces de périphérie est resté stable à 1.750 euros, avec une tendance à la hausse.
Magasins hybrides
Parmi les retailers les plus actifs de ces douze derniers mois figurent Chitir Chicken, KFC et O’Tacos dans le segment food ; Jumbo, Delhaize et Albert Heijn dans le secteur des supermarchés ; Snipes, Only, Tape à l’Oeil et Brantano dans le segment de la mode ; et Medi-Market et Holland & Barrett dans le secteur de la santé. Les enseignes Action, Jysk, Orange et Paul Marius se sont, elles aussi, montrées expansives.
Les magasins physiques continuent de jouer un rôle important, selon JLL, mais leur fonction change : la frontière entre le magasin physique et la vente en ligne s’estompe. Les shoppers peuvent commander des produits dans les magasins ou y retirer des colis qu’ils ont commandés en ligne. Dès lors les magasins ont une fonction hybride, se situant entre le point de vente, le point de commande, le point de retrait et le service après-vente. Ils font donc partie intégrante d’une stratégie marketing globale. Pour les retailers les données gagnent en importance : en collectant et en analysant des informations, tant sur le comportement d’achat offline qu’online, ils peuvent mettre au point des campagnes marketing plus ciblées.
