Le magasin physique n’est pas mort : l’immobilier commercial signe son meilleur début d’année depuis 2016

Malgré la crise sanitaire et la croissance exponentielle de l’e-commerce, les retailers continuent de louer des immeubles commerciaux – mais en périphérie : la crise semble s’installer dans les centres-villes. Les enseignes actives dans la décoration et l’aménagement intérieur mènent la danse.

Intérêt pour les parcs commerciaux

L’année 2021 enregistre le premier trimestre le plus dynamique depuis 2016, avec 176 locations pour un total de 96 000 m², rapporte le cabinet de conseil immobilier Cushman & Wakefield. Bruxelles prend à son compte 30 transactions (12 000 m²), ce qui est conforme à la période 2015-2019. En Flandre, pour 50.000 m² d’espaces commerciaux ont été loués dans le cadre 83 transactions, un résultat légèrement inférieur à la moyenne. En Wallonie, les nouvelles locations s’établissent à 30.000 m², notamment grâce au succès du nouveau retail park La Couvinoise à Couvin, qui ouvrira ses portes demain avec notamment Delhaize, ICI Paris XL, Jysk, Kruidvat, Lidl, Pointcarré, Okaïdi et ZEB.

Que les retailers s’intéressent surtout aux immeubles commerciaux en périphérie – qui représentent environ deux tiers de la superficie commerciale prise en location – n’a rien d’étonnant. Les magasins de périphérie ont enregistré une année 2020 record grâce à l’impact favorable de la pandémie sur les performances des magasins essentiels comme les supermarchés et les magasins de bricolage. De plus, les loyers sont moins élevés dans les parcs commerciaux que dans les centres commerciaux couverts ou les centres-villes, leur bonne accessibilité constitue un atout non négligeable et les clients peuvent plus facilement y garder leurs distances.

Loyers sous pression

Les enseignes de décoration et d’aménagement intérieur comme Maisons du Monde, Sleepworld, Jysk et 4Murs, la chaîne de décoration française qui a décidé d’étendre ses activités à la Flandre, ont été particulièrement actives. On notera aussi l’expansion des concepts horeca internationaux de restauration qui proposent des solutions innovantes de plats à emporter malgré les circonstances difficiles.

Les loyers sont en revanche sous pression dans les rues commerçantes des centres-villes : Cushman & Wakefield prévoit une nouvelle baisse des loyers à 1550 euros (par mètre carré et par an) pour les meilleurs emplacements. Le pic à 2000 euros de la période 2017-2018 est bien loin. Le spécialiste de l’immobilier attend cependant un redressement des loyers à partir de 2023. Les loyers suivent la même tendance dans les centres commerciaux. En périphérie où les prix n’ont que très légèrement baissé en 2020, les loyers restent stables et devraient augmenter à nouveau à partir de 2023.

Cushman & Wakefield voit également les retailers exiger de plus en plus de flexibilité. Outre le grand intérêt que suscitent toujours les boutiques pop-up, on observe une tendance à la sous-location des surfaces commerciales par des retailers confrontés à avec un excédent de mètres carrés. Résultat : de nouveaux partenariats prennent forme. Les détaillants optent aussi plus souvent pour des baux plus courts ou pour un loyer indexé sur le chiffre d’affaires.