Meer dan ooit is het de consument die beslist welke richting de retailmarkt uitgaat. Winkelketens moeten zichzelf heruitvinden, hun concepten in vraag stellen. Dat zeggen Jean Baheux en Jonathan Delguste van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.
Veranderend koopgedrag
De markt van winkelvastgoed is fundamenteel veranderd, stellen onze gesprekspartners. “Voor de financiële crisis in 2008 hadden we te maken met een markt van eigenaars en ontwikkelaars. Zij stelden de wet. Na 2008 werd het een markt van retailers. Maar sinds 2016, door de opkomst van e-commerce en het veranderend koopgedrag, is het nu een consumentenmarkt geworden. De shopper zit aan het stuur, en alle retailers moeten nu zichzelf heruitvinden om aan de gewijzigde consumentenverwachtingen te blijven voldoen. Wie dat niet doet, verdwijnt of verliest marktaandeel. Kijk maar naar Charles Vögele, MS Mode, Blokker… Nu, als gevolg hiervan moeten ook eigenaars, ontwikkelaars en makelaars zichzelf in vraag stellen.”
Voeding brengt beleving
Niemand ontsnapt aan deze trends. Vandaag zien we dat zelfs een grote, onaantastbaar gewaande speler als H&M moet bijsturen. De retailer kondigt winkelsluitingen aan, gaat meer investeren in e-commerce en lanceert de outletformule Afound. “Het gaat om een optimalisering”, relativeert Jean Baheux. “Je mag ook niet uit het oog verliezen dat het bedrijf zijn eigen concurrentie creëert, met nieuwe formules voor specifieke doelgroepen: COS, & Other Stories, Monki, Weekday, Arket, Nyden…”
In essentie blijft de retailsector dynamisch en komen er heel wat nieuwe, internationale spelers op de markt, waardoor de vraag toch op een redelijk hoog niveau standhoudt. Opmerkelijk is bijvoorbeeld de sterke toename van food & beverage concepten: Burger King, Five Guys, KFC, Be Burger… Die beantwoorden aan de vraag naar meer beleving. “Alle winkelcomplexen moeten hierop inspelen: ze worden ontmoetingsplaatsen. De pure handel is op termijn niet de toekomst. Men moet andere diensten aanbieden.”
Nieuwkomers uit Frankrijk
Drummen is het ook in de schoenenbranche. Erg actief is JD Sports. Chaussea zet z’n expansie verder, we zagen de komst van vanHaren en Snipes, van The Athlete’s Foot, de herpositionering van Brantano…
Flink wat activiteit komt vanuit Frankrijk. Kiabi presteert sterk en zal nieuwe vestigingen openen. Ook Maisons du Monde gaat door op z’n elan. Electro Dépot is een interessante nieuwkomer met ambitie, net als La Foir’Fouille. Het Franse modemerk IRO trok naar Antwerpen en Brussel, Majestic Filatures kwam naar de Dansaertstraat en de Louizalaan, ook Bonton (kinderkledij) arriveerde in Brussel. Het Italiaanse premiummerk Dsquared2 (van de groep Yoox Net-a-Porter) landde in de Antwerpse Schuttershofstraat.
Anderzijds: Pimkie sloot enkele winkels, net als Promod. “Zij arbitreren, ze bekijken hun winkelportfolio kritisch en stellen hun concept in vraag. We zien wel meer retailers die downsizen. Esprit verhuisde van de Nieuwstraat naar een kleinere winkel in The Mint. Aan de andere kant zie je dat spelers zoals H&M en Zara nu verkiezen om één grote flagshipstore van 3.000 m² te openen in de plaats van drie winkels van 1.000 m².”
Vernieuwende concepten
“Retailers zijn nu eenmaal voorzichtiger geworden, ze rekenen. Pas na uitvoerige analyse en overleg met ons, nemen ze een beslissing. Onze rol wordt dan ook meer en meer die van een volwaardige consultant. We integreren meer research in onze analyses. Wij kennen de lokale markt, wij weten bijvoorbeeld dat de bevolking in Brussel de komende jaren fors gaat groeien – de stad behoort tot de vijf snelst groeiende steden in Europa.”
“We hebben ook oog voor de commerciële zones buiten de grote winkelstraten. In de Luxemburgstraat bijvoorbeeld was er twintig jaar geleden niets te beleven, vandaag zie je daar een waaier aan handelszaken die goed inspelen op de noden van de vele kantoorbedienden in de wijk. Proximiteit wordt een troef.”
Internationaal zie je dat retailers met echt vernieuwende winkelconcepten op de proppen komen. De Amazon Go winkel zonder kassa’s is een sprekend voorbeeld. Wellicht zien we in de toekomst vaker winkels zonder check-outs, met minder vierkante meters en minder medewerkers. Zara opende in Londen een digitale conceptstore waar klanten wel kleding kunnen bekijken en passen, maar niet meteen meenemen: aankopen gebeurt online, betalen gebeurt via Bluetooth, via apps of via een selfscankassa, en de bestellingen worden nog dezelfde dag thuis geleverd of kunnen in lockers worden afgehaald.
Positieve stemming
Wat moeten we denken van de recente leegstandcijfers, die nog steeds blijken te stijgen? “Leegstand is vooral een probleem in kleinere provinciesteden, waar de toegankelijkheid niet altijd optimaal is en de winkelpanden te klein. Wanneer een speler als H&M dan uit noodzaak naar de periferie trekt, volgen er andere retailers.” Maar ook in sommige topwinkelstraten blijven panden vandaag wat langer leegstaan: zelfs in de Nieuwstraat, Veldstraat of in Vinâve d’Ile. “De match tussen vraag en aanbod is daar wat scheefgetrokken. Sommige panden beantwoorden niet meer aan de verwachtingen van de retailers, op het vlak van oppervlakte of huurprijs. En dan wachten retailers op een correctie.”
Wat brengt 2018? “We verwachten dat de heersende trends zich sterker doorzetten. De stemming is positief, al is er zeker geen sprake van euforie. Er komen alweer enkele nieuwe spelers en concepten naar België, onder andere uit Frankrijk, maar voor concrete namen is het nog iets te vroeg. Goed nieuws is dat City 2 een grondige renovatie krijgt, met een nieuwe foodcourt, en dat ook de Brusselse voetgangerszone wordt aangelegd. Aan de Anspachlaan komt het project Crystal City, goed voor 2.500 m² handelsruimte.”
In de periferie staat de opening op het programma van The Leaf, het project van Redevco in Ternat, goed voor 27.000 m² met een mooie mix van sterke enseignes. “Met zijn uitstekende ligging in een regio die te weinig commercieel aanbod heeft, wordt dit een gegarandeerd succes.”
