Hoe winkelvastgoed inspeelt op wijzigend koopgedrag

E-commerce verdringt de fysieke winkel niet, maar stimuleert retailers en winkelcentra wel om innoverende concepten uit te rollen. Het is een kwestie van te beantwoorden aan de verwachtingen van millennials en Generatie Z, meent vastgoedadviseur JLL.

Shopping hubs

2017 was een ‘gemiddeld’ jaar voor de winkelvastgoedsector, analyseert het vastgoedbureau. Er zal tegen eind december zo’n 350.000 m² winkelruimte verhuurd zijn, in 681 transacties: flink wat minder dan de 450.000 m² van 2016, maar toen openden grote projecten zoals Rive Gauche, Docks Bruxsel en de uitbreiding van Les Grands Prés. Ook werden er dit jaar minder retailparken opgeleverd (slechts 60.000 m² tegen een vijfjarig gemiddelde van 164.000 m² per jaar).

De tophuurprijzen in de beste winkelstraten blijven stabiel op 2.000 euro per m² per jaar. Gemiddelden bedriegen wel: de Antwerpse Meir is attractief over de gehele lengte, terwijl de Brusselse Nieuwstraat meer in trek is aan de zuidzijde (waar de aansluiting met The Mint een troef is) en moet inboeten ter hoogte van City 2. In overdekte winkelcentra daalt de passage en dus ook de huur. De prijzen stijgen in retailparken, waar de vraag groter is dan het aanbod. Ondanks de vernieuwde belangstelling voor stadscentra kijken veel retailers immers nog steeds naar de periferie, weet retailverantwoordelijke Thierry Debourse: “H&M is hierin een trendsetter, andere spelers volgen. We zien ook ‘shopping hubs’ ontstaan, een mix van fysieke retail en e-commerce afhaalpunten.”

Gedifferentieerd aanbod

De groei van e-commerce vertaalt zich niet in een achteruitgang van de fysieke winkel, benadrukt Debourse. Zeker in België blijft het aandeel van online eerder beperkt. Ook millennials en Generatie Z shoppen graag in fysieke winkels. “Maar de vraag is: in welke winkels? We zien het landschap toch wel veranderen.” Het winkelvastgoed evolueert mee met het wijzigend koopgedrag. Enkele trends?

• Grote internationale ketens differentiëren hun aanbod. Zo lanceerde H&M groep recent de merken Monki en Weekday in Antwerpen en Arket aan de Guldenvlieslaan in Brussel. De groep Inditex differentieert met Pull & Bear en Oysho en zoekt locaties voor haar concept Stradivarius. AS Adventure lanceerde de concepten Juttu en Yaya.
• Nieuwe stadsconcepten richten zich op de millennials die in stadscentra willen winkelen, zoals het Ikea city concept. Ook Decathlon lanceerde in The Mint een stadsconcept. Nieuwe concepten zijn er ook in het beauty segment met Atelier Rebul, NYX, Kiko, M.A.C., Bobbi Brown.
• Nieuwkomers vestigen zich vaak eerst in Brussel en Antwerpen, of in de andere steden van de zogenaamde ‘Main Six’ (Gent, Hasselt, Luik of Brugge). Voorbeelden zijn het cosmeticamerk Atelier Rebul (in verschillende stadscentra), Kiabi (Médiacité Luik en The Mint), Uniqlo (The Mint). Nieuwe brillenmerken verschenen, zoals Ace&Tate en Eyes+More, en onder andere Dr. Martens en The Athlete’s Foot zijn nieuwkomers in de schoenenbranche. Luxemoderetailer Prada is een nieuwkomer aan de Waterloolaan in Brussel.
• Merken uit lageprijscategorieën, zoals Trafic en Action, voelen de stijging van online verkopen minder en zijn expansief.
• Het aandeel Food & Beverage in shoppingcentra en in winkelstraten blijft stijgen. 15% van de oppervlakte voor F&B wordt de nieuwe norm. Hier gaat het om beleving. Voorbeelden zijn O’Learys, Burger King, Bavet, O’Tacos… Ook supermarktconcepten zoals Färm, Sequoia,  Cru en Delitraiteur zijn expansief.
   

Er staan enkele belangrijke winkelvastgoedprojecten in de stijgers, zoals Turnova (Turnhout), Quartier Bleu (in de Hasseltse Kanaalkom), The Leaf (een retailpark van 28.000 m² in Ternat) en retailpark Gova (18.000 m² in Lier), waarin zich onder andere Decathlon zal vestigen. Economische indicatoren als het consumentenvertrouwen en de werkloosheidscijfers staan op groen. De vooruitzichten voor retailers zijn dan ook eerder gunstig, besluit Debourse. 

Grafiek: winkelverhuur in m²